Как купить дом

Многие жители перенаселенных городов мечтают о загородной недвижимости. Для достижения этой мечты нужно тщательно распланировать свои действия, знать основные нюансы и схемы, которыми пользуются мошенники. Покупка любого дорогостоящего объекта – это всегда риск и большая ответственность. На поиск подходящего варианта может уйти много времени, и чаще всего не получится купить дом по запланированной цене.

Где и когда покупать

Что ждет того, кто собирается купить дом в зимний период:

1. Главный плюс состоит в том, что можно оценить работу отопительной системы в каждой из комнат.
2. Существенным недостатком считается невозможность оценить общее состояние дома. Снежный покров может скрывать разрушение крыши, трещины фундамента и даже свалку на заднем дворе.
3. В весенний период, тающий снег позволяет увидеть сырые углы в подвале и оценить общее состояние гидроизоляции перед тем, как купить дом.

Перед покупкой нужно решить вопрос о том, будет ли это индивидуальный проект под ключ или приобретение вторичного жилья, имеющего в своей истории других собственников. Первый вариант можно приобрести по минимальной стоимости, но потребуется время на строительство дома.

Здесь существует вероятность мошенничества. Застройщик может предложить выгодно купить дом, фото будут сделаны качественно и со вкусом, взять деньги и пропасть. Нередки случаи использования более дешевых, некачественных строительных материалов. Поэтому при покупке участка под строительство нужно тщательно изучить предложения застройщиков, отзывы о них и доверить фирме, которая уже много лет работает на рынке, создавая положительную репутацию.

Документы, предоставляемые застройщиком, нужно внимательно изучить. Нелишним будет до того, как купить дом выяснить соблюдение следующих условий:

1. Указание вида использования, категории земельного участка.
2. Обязательные разрешения и заключения о проведенных экспертизах.
3. Технические условия для проведения коммуникаций.
4. В графе обременения не должно быть отметок о залоге.
5. Наличие акта о введении в эксплуатацию инженерных сетей, гарантии их работы.
6. Подтверждение от застройщика о покупке земли (выписка о компании из реестра юридических лиц).
7. Если предполагается купить дом, полностью построенный, то должно быть заключение от оценщика, в котором будет указана стоимость объекта.
8. Входит ли в стоимость дома по договору установка забора, проведение коммуникаций.

Приобретая вторичное жилье, нужно провести тщательную проверку документов. Это поможет избежать множество проблем. Важно исключить случаи залога имущества в банке, аренды, ипотеки и других видов обременения.

Первый шаг – выбор места расположения приобретаемого объекта. При этом учитываются индивидуальные предпочтения: для одного покупателя важно купить дом вблизи от школы и детского сада, для другого — наличие общественного транспорта. Многие предпочитают, наоборот, тихие, уединенные места. Критерии выбора могут быть различны, но для выбора оптимального варианта нужно рассмотреть все предложения.

Получить нужную информацию проще всего на интернет-досках, на Авито. Обращение напрямую к владельцу позволит купить дом без оплаты услуг агентства. Если найден дешевый вариант, не стоит спешить с покупкой. Это может быть совсем ветхое здание или проблемная недвижимость с плохой историей. А вот дорогие варианты, особенно напрямую от собственника стоит изучить, ведь всегда можно выторговать хорошую скидку.

Изучение планировки

Оценивать жилище нужно не только по расположению и количеству квадратных метров. Определяющим фактором удобства считается правильность планировки. Плавный переход между помещениями дневного пребывания: гостиной, холлом, столовой избавит владельца от необходимости постоянно открывать двери. При этом каждый член семьи должен иметь личное пространство, значит нужно купить частный дом с несколькими спальнями, пусть и небольшими.

Узкие, длинные и темные коридоры делают внутреннее пространство мрачным и неуютным.

В доме должны быть предусмотрены места для хранения нечасто используемых вещей: кладовки, чуланы. Часто бывает, что несезонные вещи, соления, санки и велосипеды убрать совершенно некуда. В таких помещениях отопление можно не проводить, что позволит экономить.

Если планируется купить дом с несколькими этажами, особое внимание нужно уделить лестнице. Она должна быть компактной, но вместе с тем обеспечить свободный путь эвакуации при пожаре. Недопустимы слишком узкая, крутая лестница и отсутствие надежных ограждений.

Приятную и комфортную обстановку в доме определяет степень его освещенности. Это обеспечивает достаточное количество окон. Оптимальное их количество определяется пропорцией: примерное соотношение площади окон к площади пола 1:8. Купить дом у моря с панорамным окном – это, безусловно, красиво и модно. При условии, что вид за окном не навевает грустных мыслей. На практике использование таких широких оконных проемов оборачивается для владельца низкой температурой воздуха в комнате и повышенными счетами за отопление.

В современных коттеджах на первом этаже часто размещается гараж с возможностью спуститься в него непосредственно из дома. Для такой планировки в обязательном порядке требуется хорошая вентиляция, ведь без этого запах бензина и выхлопных газов будет проникать внутрь жилища. Исключение может быть, когда гараж пристроен к дому или расположен отдельно.

Оценка состояния подвала и чердака

Прежде всего нужно поинтересоваться причиной продажи дома, поговорить с соседями, которые часто обладают информацией о владельце и о самом строении.

Начинается осмотр дома всегда с подвального помещения. Состояние потолка, углов и напольного покрытия позволят сразу выявить проблему подтопления фундамента, нарушение технологии его возведения. Плохое качество гидроизоляции, проблемы с дренажной системой и вентиляцией приведут к появлению в доме не выветривающегося запаха сырости и плесени, а со временем и к разрушению фундамента.

Фундамент любого здания определяет надежность конструкции. Трещины в стенах – косвенный признак непрочного основания. Для осмотра фундамента, даже если планируется купить дом в деревне, лучше всего приглашать специалистов.

Чердак – второе по важности место, на которое стоит обратить внимание. Хозяева уделяют много сил на обустройство интерьера жилых комнат, до чердачного помещения руки чаще всего не доходят. Свалка ненужных вещей на чердаке – не такое уже редкое явление среди владельцев. Несмотря на отсутствие желания бродить среди пыльного скарба, подняться на чердак все же нужно, ведь именно состояние кровли определяет качество постройки.

Осматривать нужно в светлое время суток и лучше в дождливую погоду. Это позволяет вовремя увидеть подтёки во внутренней части кровли. Плесень, грибок – это признаки нарушения технологии строительства, вызывающие протекание крыши. Соответственно, если купить дом с таким проблемами, устранение недобросовестной работы строителей обойдется в немалую сумму.

Внимание нужно уделить и устройству водостоков. Их состояние определяет общую надежность конструкции. Со временем от неправильной установки системы водостока будет разрушаться фундамент и стены здания. Недостатки выявить довольно просто: это могут быть подтеки на внешних стенах или наличия не предусмотренных проектом канавок, образованных на земле от стекающей воды.

Внешний вид наружных стен

На стенах крепкого строения не должно быть трещин. Их причинами часто выступает неправильная усадка, отсутствие монолитных железобетонных поясов в случае стен из газобетона и т. д. Владелец дома может пойти легким путем — создать видимость благополучия с помощью свеженанесенной штукатурки. Следы такой деятельности можно легко заметить.

Если в качестве строительного материала использовался газобетон, утеплению подлежат стены с толщиной менее 400 мм. Согласно технологии для таких стен используется слой минеральной ваты. Пенополистирол в качестве утеплителя может привести к образованию конденсата, а, следовательно, стать причиной  плесени и грибка на внутренней поверхности стен.

Если стены произведены из пенобетона, их обязательно нужно утеплять минеральной ватой слоем не менее 100 мм. Достаточно популярны керамоблоки, имеющие из-за пористости более низкую теплопроводность по сравнению с кирпичом. Возведение стен одного этажа из различных материалов приведет к неравномерной просадке фундамента.

Внутреннее пространство дома

После осмотра подвального помещения и чердака, нужно оценить внутреннее состояние. Особое внимание уделяется дверным и оконным проёмам. Перекосы проверяются с помощью уровня. Если он выявлены, это говорит о неправильной усадке дома.

С помощью уровня также оцениваются стены и пол. Качество перекрытий можно определить по потолку нижнего этажа. Прогиб перекрытия – плохой знак не только с точки зрения безопасности. Неровные полы приводят к быстрому износу любых покрытий. Со временем прогиб будет увеличиваться, а укрепление перекрытия стоит очень дорого и не всегда возможно. Поэтому, если даже при ходьбе пол прогибается, нужно отказаться от такой покупки.

Желательно оценить и звукопроницаемость перекрытия, прежде чем купить дом. В доме с повышенной слышимостью придется делать перестилание пола и дополнительную изоляцию.

Системы коммуникаций

Проверка инженерных систем в доме – необходимый и важный этап, который определит комфорт нового владельца. Для начала нужно попросить продавца показать договоры с обслуживающими компаниями. Отказ в предоставлении этих документов может означать одно – отсутствие законности подключения.

В первую очередь оценивается состояние систем коммуникаций (свет, вода, отопление, канализация), а также качество термоизоляции труб на улице, чтобы они не полопались зимой.

Отопительное оборудование во включенном состоянии не должно издавать резких звуков. Проверить нужно отсутствие запаха газа, луж и ржавчины. Через полчаса после включения котла горячая вода должна поступать по батареям отопления до всех комнат в доме. Трубы проверяются на отсутствие подтеканий, на батареях должны работать краны для спуска воздуха. Один из самых экономных вариантов купить дом для проживания зимой – газовое отопление.

Чтобы подсчитать, во сколько обойдется обогрев нового жилья, нужно попросить у владельцев квитанции об оплате отопления за зимний период. Нелишним будет включить батареи в зимний режим и проверить их работоспособность.

Следующий объект проверки — электропроводка. Так как провода скрыты в стенах, оценка состояния проводится по розеткам и осветительным приборам. Керамические патроны на проводе в тканой оплётке, разбитые и устаревшие розетки, вросшие в стены – все это говорит о том, что систему электроснабжения придется переделывать.

Потенциальный покупатель имеет право потребовать схемы разводки воды, тепла, газа и электричества. Отсутствие этих сведений сильно усложнит эксплуатацию и возможные ремонтные работы. Нелишними будут инструкции по использованию и гарантийные талоны на оборудование, задействованное в обеспечение работы инженерных систем.

Завершающий этап проверки технического состояния дома – работа канализации. Для этого открываются краны в ванной и оценивается, насколько быстро вода уходит. Трубы должны быть сухими. Если в доме отсутствует централизованная канализация, нужно осмотреть выгребную яму. Ее стены должны быть из твердого материалы (бетон, кирпич), а размеры приближены к стандартам (длина/ширина: 2.5-3м/0.8-1 м, глубина 1,5 метра).

Факторы, влияющие на оценку дома

Для определения стоимости дома с землей можно изучить подобные объекты, выставленные на продажу. Но более точное соответствие выставленным критериям и цены можно получить от оценщиков-профессионалов. Он проводят регулярный анализ рынка данной недвижимости, учитывая следующие факторы:

• площадь ЗУ и площадь дома;
• наличие водопровода, света, канализации;
• строительный материал дома. Дом из кирпича будет стоить значительно дороже, чем из монолитных блоков;
• возраст дома;
• наличие на участке дополнительных сооружений;
• качество земли.

Проверка документов

Если приобретается участок под застройку, должно быть разрешение на строительство. Его не нужно переоформлять, если не вышел срок для возведения дома.

Список необходимой документации должен включать:

1. Свидетельство о праве собственности на строение и на землю. Это первое, на что нужно обращать внимание перед тем, как купить дом. Без земли продажа дома будет недействительной. При наличии в составе собственников недееспособных, несовершеннолетних лиц, должно быть разрешение от органов опеки и попечительства на отчуждение имущества.
2. При отсутствии межевания участка, нужно обязать продавца пройти эту процедуру. Кадастровый учет и регистрация в органах юстиции должны быть проведены на основании точной площади участка.
3. Выписка из домовой книги о количестве прописанных в доме лиц. Идеальный вариант, когда никто не прописан. Иногда чтобы купить дом, приходится разыскивать прописанных лиц или выписывать их по суду. Нельзя приобретать недвижимость до момента их выписки.
4. Технический паспорт домовладения с печатью учреждения БТИ. Здесь указывается план участка с указанием местоположения и стоимости объектов на нем.
5. Технический паспорт дома (включая поэтажный план).
6. Кадастровый план земельного участка.
7. Выписка з ЕГРП.
8. Нотариально подтвержденная доверенность на продажу. При этом имеет смысл проверить действительность доверенности, оплатив услугу нотариуса. Неплохо и связаться с самим собственником и получить информацию о доверительной продаже от хозяина. Если имеется несколько владельцев, то доверенность должна быть оформлена от каждого из них (это касается и разрешения от второго супруга).

В следующей таблице сведена информация о необходимости предоставления того или иного документа:

Что еще нужно учесть

Какие моменты нужно проверить перед тем, как купить дом:

1. Сверить реальную площадь земельного участка с документально зафиксированной. Это можно сделать с помощью обычной рулетки. Несовпадение полученных показателей должно насторожить.
2. Сверить расстояния на участке по имеющемуся плану территории. Поговорить с соседями на предмет отсутствия межевых споров.
3. Обратившись в Управление земельных ресурсов можно проверить соответствие государственных актов участку, проверить адрес регистрации дома.
4. При заключении сделки нотариус обязан проверить сведения об обременении (арест, залог, взыскание недвижимого имущества).
5. Проверить историю сделок с домом и участком. Здесь важен момент законности всех сделок, которые проводились с объектом. При выявлении хотя бы одного недействительного документа о передаче собственности, все последующие сделки будут также недействительными. Все договоры хранятся в БТИ.
6. Проверяется техпаспорт БТИ на предмет незаконных перепланировок дома, отсутствие разрешения на строения.
7. Проверить нужно и документацию на инженерные системы дома, разводку коммуникаций, места размещения электропроводки, водоснабжения, отопления, канализации. Это упростит дальнейшую эксплуатацию и ремонт. Законность подключения к магистральной сети должна быть подтверждена техническими условиями на подключение коммуникаций.
8. Некоторые моменты также требуют уточнения, например, дееспособность продавца.

Все эти нюансы, конечно, можно учесть самостоятельно и купить дом без посредников. Но лучше всего доверить проверку документов риэлтерскому агентству с хорошей репутацией.

Заключение договора и оплата

Как правило, стороны сделки хотят иметь какие-то гарантии. Это обеспечивает предварительный договор. Он составляется для следующих целей:

• предотвратить отмену сделки;
• купить дом по обговоренной стоимости, получить гарантию сохранения первоначальной цены;
• устанавливает сроки выполнения договоренностей.

В договор включается информация о предмете договора, цене, порядке расчета, обязанностям и правам сторон, дате выполнения, определение задатка и другие меры по выполнению пунктов договора.

Если все документы в порядке, можно заключать основной договор купли-продажи и акт приема-передачи. Предварительное знакомство с основными пунктами документа – обязательный шаг перед подписью. Лучше всего показать договор купли-продажи профессиональному юристу.

На дом и участок составляются отдельные документы. Подробное разъяснение порядка заключения письменного договора даны в Гражданском кодексе РФ (в статьях 550, 421, 420, 549, 432, 554, 317, 555, 292, 558).

Способы оплаты за покупку дома:

1. Безналичный перевод.
2. Наличными. При этом, как правило, нужны свидетели передачи денег (риелтор, банковский сотрудник, нотариус).
3. С использованием ячейки депозитария. Подписание договора проводится в банке, после чего покупатель вносит деньги в ячейку. После регистрации продавец может забрать деньги.

Покупатель может получить дополнительную защиту своих интересов, потребовав расписку от продавца в получении оплаты. Договор и акт подписываются после полного расчета между сторонами.

После оформления документов, право собственности нужно зарегистрировать в отделении Росреестра. В это учреждение подаются документы: заявление, договор, паспорта участников сделки, выписка из ЕГРП, кадастровый паспорт, акт приема-передачи, квитанция по уплате госпошлины.

Необязательно личное присутствие, документы могут быть отправлены по почте или в электронном виде.

Регистрация проводится в течение 10 дней, после чего новый собственник получает выписку из ЕГРП.

Как использовать материнский капитал

Государственная программа помощи семьям, в которых родился второй ребенок за несколько лет позволила многим гражданам недорого купить дом в области или иным способом улучшить свои жилищные условия. Для этого используется специальный сертификат на сумму в 450 000 рублей. Безусловно, купить дом в хорошем состоянии на такую сумму крайне сложно, но ее можно использовать в качестве первоначального взноса, например, при получении ипотеки.

На материнский капитал можно купить новый дом или жилье с износом не более, чем на 50%.

Кроме этого условия, продавцы часто отказываются от сделок с использованием материнского капитала, так как Пенсионный фонд переводит деньги на счет только после одобрения сделки.

Как избежать мошенничества

Верные признаки обмана со стороны продавца дома:

1. У продавца нет документа, подтверждающего право собственности, например, при получении права пожизненно наследуемого дарения. В любом случае продавец должен обратиться в Росреестр с просьбой зарегистрировать его в качестве собственника. Для этого подготавливаются документы (купчая, договор дарения, документы на наследство и т.п.).
2. Поддельная доверенность.
3. Обман с пропиской. Отсутствие согласия прописанных в доме лиц, что приведет к недействительности сделки.
4. Несоответствие реальной площади приусадебного участка заявленной в документах. Помимо этого, начиная с 2018 года устанавливается обязанность продавца провести межевание земли и внести координаты в кадастровую карту РФ.
5. Схемы расположения комнат не соответствуют техническому паспорту строения. Перед тем как купить дом, нужно добиться от продавца, чтобы все проведенные перепланировки были внесены в кадастровый паспорт.
6. Отсутствие проектной документации от застройщика.
7. Заключение только одного договора, в то время как законодательство устанавливает обязательное подписание отдельных документов на дом и на участок.
8. Указание в договоре заниженной стоимости жилья для снижения налоговых обязательств.
9. Обещание оформить недостающие документы после сделки и оплаты.
10. Слишком большая сумма задатка.

Полезные советы при покупке дома

Осмотр дома – это не масштабное мероприятие, требующее присутствия толпы родственников или знакомых. Даже если планируется купить дом недорого, в котором будут проживать несколько человек, нужно смотреть подходящий вариант в одиночестве. Максимум – взять знакомого специалиста по оценке строения. Только так можно не спеша осмотреть дом и оценить все его достоинства и недостатки.

Клиента, который обращается в несколько риэлтерских агентств, обычно всерьез не воспринимает ни одно из них. Лучше всего обратиться с четкими критериями к одному профессионалу, который специализируется именно на этом сегменте и направлении. Так, чтобы купить дом в Крыму, достаточно обратиться к крупному местному агентству.

Даже если дом устраивает и не терпится заключить договор и поскорее расставить мебель, не нужно проявлять эмоции. Сдержанное поведение при осмотре предложенного варианта позволит купить дом на более выгодных условиях, получив скидку или рассрочку.

Но и проводить «торг на месте» не стоит, чаще всего говорит о несерьезности покупателя. Покупатель должен обдумать вариант, и продавец об этом хорошо знает. Поэтому выторговать получение хорошей скидки после 10 минут осмотра помещения не получится. Этот вопрос лучше оставить своему агенту по недвижимости, как правило, эти специалисты знают, как получить самые выгодные условия.

Готовый дом очень сложно проконтролировать на предмет соблюдения строительных норм. Неправильная гидроизоляция может быть незаметна, но приведет к невозможности жить в таком доме без серьезных вложений в перестройку. Если есть средства на проведение полноценной экспертизы (стоимость которой может достигать 80 000 рублей), этим непременно нужно воспользоваться. Заключение экспертов о состоянии загородного особняка может стать мощным документом в суде в случае проблем с домом в дальнейшем.

Если подвернулся очень выгодный вариант, например, по цене на 20-30 процентов ниже среднерыночной, не нужно занимать выжидательную позицию. Как правило, собственнику срочно нужны деньги. Ожидая еще более низкого падения цены на понравившийся объект, можно так и не купить дом своей мечты. Бесплатное объявление о такой продаже не задержится на досках объявлений больше месяца. Если дом даже без отделки очень нравится, и цена у него хороша – нужно покупать.

Приглашение знакомого юриста в целях экономии на составлении документов может привести к тому, что такой специалист начинает перегружать сделку ненужными деталями, требовать совершенно необоснованные документы, искать риски и проблемы там, где их в принципе быть не может.

В каждом агентстве недвижимости есть практикующие юристы. При отсутствии доверия к ним можно обратиться в независимые юридические бюро, основной специализацией которых являются сделки купли-продажи жилых объектов.

Если планируется купить дом самостоятельно, не нужно торопиться с внесением крупного задатка, даже «под расписку» продавца. Внесение определенной суммы дает гарантию покупателю, что планы продавца не поменяются, и он не передумает. Но эта сумма в обязательном порядке должна быть оформлена соглашением о задатке, а лучше — предварительным договором, в котором будут описаны процедура сделки и ответственность обеих сторон.

Обычная расписка не дает никаких гарантий. Кроме того, может сложиться ситуация, что продавец просто исчезнет с полученными деньгами.

С 1 марта 2015 года вместо оригинальных фирменных защищенных бланков свидетельств, Росреестр выдает обычный лист с синей печатью, который при желании можно легко подделать. Чтобы избежать попадание в мошенническую схему, перед тем, как, например, купить дом на Авито, нужно заказать выписку из единого государственного реестра прав на недвижимость о фактическом собственнике земельного участка и дома, отсутствии обременений и проч. Это можно сделать и через интернет.

Купить дом с мебелью и другими предметами интерьера можно только с составлением подробной описи имущества в том состоянии, в котором все это будет передаваться покупателям после сделки (лучше всего, с фото). Если фактическое состояние не зафиксировано перед сделкой, покупатель рискует купить дом и обнаружить отсутствие даже сантехники, зеркал и встроенных шкафов.

Идеальный вариант – до подписания договора договориться о том, какие предметы интерьера покупаются вместе с домом.