Как купить дачу

Дача – излюбленное место летнего отдыха большей части населения нашей страны. Для многих купить дачу давно не подразумевает выращивать на ней овощи. Сегодня это место становится синонимом отдыха на природе в хорошей компании. Приобретение любой недвижимости, в том числе и дачи нужно тщательно обдумывать и планировать так, чтобы обойти все подводные камни. Любая сделка должна быть оформлена соответствующим договором, подписанным обеими сторонами.

Особенности приобретения дачи

Для того чтобы сделка была признана действительной, важно проверить, есть ли нужные бумаги у продавца. При покупке квартиры играют роль являются цена, размеры жилого пространства, наличие инфраструктуры (детского сада, поликлиники, школы). Дача как объект недвижимости отодвигает эти критерии выбора на второй план. Учитываются площадь территории, особенности грунта, доступ к воде и электричеству, местность и т.д.

Перед тем как купить дачу важно поинтересоваться о взаимоотношениях с садоводческим кооперативом. Членство в подобных структурах является добровольным делом. Никто не может ограничить доступ к приобретенной собственности, даже если покупатель не желает вступать в члены сообщества. Поэтому можно смело купить дачу и без участия в работе подобных организаций.

Здесь появляется некоторый нюанс. Выделенных на каждого владельца дачи счетчиков электроэнергии чаще всего нет. Поэтому доступ к электричеству, к подаче воды либо ограничивается, либо осуществляется по индивидуальным договорам. Ведь все системы считаются собственностью товарищества.

Правление кооператива может обязать будущего собственника получить разрешение на покупку, оплачивать счета прежних хозяев и долги по взносам за период, предшествовавший покупке. Все эти вопросы нужно выяснять и решать до регистрации права собственности.

Купить дачу можно с разными целями: садоводство в летний период, место отдыха или постоянного проживания. Перед заключением дорогостоящей сделки лучше всего снять на какое-то время понравившийся дом и на собственном опыте оценить все плюсы и минусы загородного участка.

Часто перед новым собственником дачи встает вопрос по коммуникациям: зимнему водопроводу, канализации, подключению газа. Правление товарищества обеспечивает уборку снега, охрану, ремонт дорог, другие бытовые вопросы. Перед тем, как купить дачу в СНТ, стоит уточнить сумму вступительного платежа, расходы на членство в кооперативе. В престижных жилых комплексах они могут достигать несколько десятков тысяч.

Как выгодно купить дачу

Весной и летом продажи загородной недвижимости растут. Вместе с желанием людей отдохнуть вдали от шумных городов, растут и цены на дачи. Этот процесс начинается уже в марте. Вплоть до осени можно спокойно и не торопясь изучать варианты с фото и ценой, отслеживать свежие объявления на Авито, а покупку совершить осенью (с сентября по ноябрь). Именно в это время купить дачу можно наиболее выгодно, цены неизбежно падают, продавцы более уступчивы и часто готовы на скидки до 30% от первоначальной стоимости.

Можно договориться и о снижении цены в самом престижном районе дачного поселка. Но охотнее всего делаются скидки на неликвид. Поэтому всегда нужно тщательно анализировать и сравнивать предложения. При обсуждении цены на дачу важно обратить внимание на следующие моменты:

1. Удаленность от городской черты влияет на стоимость участка. Купить дачу в области гораздо дешевле, чем в пригороде.
2. При полной оплате стоимости можно договориться о разумном снижении цены, например, на 5-10%.
3. Форма оплаты также может быть использована для получения скидки. Покупателю проще договориться об уступке, если он готов оплатить наличными хоть на следующий день. Задержки с получением ссуды или кредита могут стать препятствием на переговорах.
4. Часто продавцы дачи сами накручивают стоимость, чтобы потом предоставить скидку и заинтересовать покупателя. Это можно использовать, назвав имеющуюся на руках сумму. Активная позиция покупателя во время торгов позволит получить максимальную скидку.
5. Различные недоработки в благоустройстве, которые лягут на плечи покупателя также можно использовать для снижения окончательной стоимости дачи. Это может быть замена прохудившейся крыши, восстановление забора, ремонт водопровода.
6. В условиях повсеместного кризиса купить дачу можно и в рассрочку.
7. Выгодную покупку можно сделать, поискав предложения к срочной продаже. При низком спросе скидка в 30% вполне достижима.

Иногда значительное понижение цены должно настораживать. Возможно, что продавец умалчивает о каких-то проблемах, связанных с эксплуатацией или обслуживанием садового домика. Недостатки могут быть связаны с юридическим оформлением или бытовыми трудностями.

Конфликтные и шумные соседи могут испортить все представления о загородном отдыхе. Кроме того, по-прежнему используются мошеннические схемы с недвижимостью. Приобретение дачи по поддельным документам может обернуться потерей и собственности, и денег. Сделка будет аннулирована.

Чтобы дешево купить дачу и не быть обманутым, нужно затратить значительное количество времени. Изучить рынок, проанализировать цены, оценить перспективу места расположения участка, поискать форум и почитать отзывы владельцев загородной недвижимости. Конечно же, лучше иметь машину, чтобы смотреть предлагаемые варианты на месте.

СНТ (садоводческое некоммерческое товарищество) часто помогают с покупкой. Обычно председатель знает о тех, кто планирует продать участок, но реальных шагов пока так и не предпринял. Также он может дать совет, какую дачу купить и как связаться с владельцем. Иногда могут сработать и доски объявлений на здании товарищества.

Почти в каждом товариществе есть около 10% владельцев, которые думают о продаже (при этом только 7% собираются и уже поделились планами с председателем или соседями).

Как получить дачу бесплатно

Государство может предоставить земельный участок бесплатно в следующих случаях:

• получение участка по договоренности с муниципальными властями. По истечении 5 лет использования по назначению (для ведения хозяйства) можно оформить землю в собственность;
• специалисты по приоритетным направлениям для региона. На земельном участке можно вести подсобное хозяйство или строить дом. Бесплатное оформление земли возможно через 5 лет проживания и в регионе и выполнения работы по специальности.
• многодетные семьи (с тремя и более детьми). Один из родителей может получить земельный надел для строительства дома.

Распространенный случай бесплатного получения земли — это дарение или наследование.

Первые шаги

Покупку дачи нужно тщательно спланировать. Выбор подходящего объекта – это, пожалуй, самый сложный этап. Для облегчения задачи важно уделить внимание следующим моментам:

1. Будет ли покупатель проводить время на даче зимой. Соответственно, имеет значение наличие системы отопления в холодный период.
2. Возможность оформления прописки на даче, если это необходимо. Облегчает такую задачу расположение земли в пределах какого-либо населенного пункта.
3. Транспортное сообщение. Чаще всего семья в пригород выезжает на собственном автомобиле. Но наличие дачного общественного транспорта делает дачный массив более привлекательным. Поэтому принимая решение, где купить дачу, нужно учесть маршрут поездки из городской квартиры, вероятность возникновения пробок, близость автобусных остановок.
4. Общее состояние участка. Здесь имеет значение не только площадь, но и форма земельного надела. Существуют требования СНиП, согласно которым минимальное расстояние от дома до улицы — 5 метров, а удаленность соседнего участка – не менее 3 метров. Кроме того, нужно предусмотреть вероятность затопления участка (например, при нахождении в низине). Близость промышленных объектов также влияет на стоимость дачи, ведь целью ее покупки является отдых на свежем воздухе.
5. Желательно, чтобы были проведены коммуникации. Вариант, при котором вода доступна только по вечерам, непригоден для постоянного пребывания на даче.
6. Состояние дачного домика. Безусловно, покупатель будет стараться привести постройку в порядок, придав строению привлекательный вид. Для обычного человека недостатки в конструкции могут быть незаметны, поэтому лучший вариант – пригласить для оценки дачи специалиста, возможно, знакомого строителя.

Правоустанавливающие документы

Гражданский кодекс РФ законодательно устанавливает порядок купли-продажи дачных участков:

1. Требования к оформлению соглашения сторон (ст. 549-557 ГК РФ).
2. Переход прав собственности (ст. 218 ГК РФ).
3. Как проводится расчет между сторонами договора (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Земельный кодекс РФ также устанавливает некоторые правила.

К правоустанавливающим документам могут быть отнесены: договор купли-продажи дачи, свидетельство о праве на наследство, постановление администрации о выделении участка. Подтверждающий документ: свидетельство о государственной регистрации права собственности или выписка из ЕГРН.

На сайте госуcлуг можно найти полный перечень документов для регистрации.

Документы на землю

Проще воспользоваться услугами риелторов. Это, безусловно, упрощает процедуру проверки документов. Однако купить дачу без посредников вполне реально, нужно просто следовать инструкции.

Юридическая консультация будет стоить дешевле услуг компании по продаже недвижимости и позволит составить перечень документов для каждого отдельного случая.

Прежде всего нужно провести межевание участка. После принятия закона ФЗ №93 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» и введения «дачной амнистии» эта процедура стала необязательной.

Но межевание позволит исправить неточности в документах о размере земельного участка. И кроме того, позволит отстоять свои права, если соседи будут нарушать границы.

Для этого приглашаются специалисты со специальным оборудованием.

Лучший вариант урегулирования споров – подписать согласование о границах участков.

Межевание состоит из 3 этапов:

1. Межевание.
2. Документальное оформление границ.
3. Регистрация.

Следующий обязательный документ — свидетельство о праве на собственность (розового или синего цвета). В нем должна быть указана информация о виде использования земли и его назначение. Земельным кодексом установлено, что дача может быть расположена только на землях населенных пунктов или землях, предназначенных для ведения сельского хозяйства. Остальные категории (водного, лесного фонда, под размещение особых объектов и некоторые другие) не используются под дачные массивы.

Кадастровый паспорт потребуется, если свидетельство устарело. Готовят документ в государственном кадастре недвижимости. После получения документа становятся легитимными все операции по дачному участку. В кадастровый паспорт вносятся сведения:

• ФИО владельца;
• кадастровый номер;
• адрес;
• вид собственности;
• площадь и стоимость участка;
• вид использования и назначение земли.

Документы на строение

На любое строение на территории дачного участка также должны быть документы. Часто встречаются ситуации оформления документов только на землю. Получить документы можно самостоятельно согласно дачной амнистии (продлена до 2018 года). Сложности могут возникнуть в связи с длительностью процедуры. Кроме того, можно купить дачу с такими постройками, которые не подпадают под упрощенную схему оформления.

Какие документы также понадобятся, чтобы купить дачу от собственника:

• кадастровый и технический паспорт дома. БТИ выдает документы в течение 1 месяца после заявки;
• выписка из ЕГРП;
• документ об отсутствии долгов в садоводческом товариществе (квитанции об уплате за предшествующие периоды);
• оформленное с участием нотариуса согласие всех владельцев на продажу собственности. Для разведенных супругов нужно соглашение о разделе имущества (если с момента развода не прошло 3 лет);
• копии паспортов.

Если сделка проводится не собственником дачи, нужно оформить доверенность у нотариуса. Проверить законность этого документа легко через интернет в Реестре доверенностей. К нотариусу обращаются и для подготовки договора, проверке документов. Для покупателя появляются дополнительные гарантии по надежности сделки. Вопрос оплаты таких услуг решается по обоюдной договоренности, обычно на основании кадастровой стоимости объекта.

Садовая книжка — документ лишь подтверждает членство в СНТ. Она не считается правоустанавливающим документом, поэтому сделки по ней не заключаются.

Проверка документов, имеющихся у продавца, позволит избежать дополнительных расходов на самостоятельное их получение. Что делать покупателю? Либо предоставить время продавцу на получение недостающих документов, либо договариваться о снижении цены и самостоятельно получать разрешение на строительство и акт ввода постройки в эксплуатацию.

Постройки, возведенные после регистрации основного домика, оформляются в судебном порядке.

Этапы сделки

Пошаговая инструкция при покупке участка:

1. Проводится личный осмотр объекта, документально оформляются недостатки. На этом этапе достигается устная договоренность с продавцом.
2. Подготовка и проверка пакета документов.
3. Перед подписанием изучается выписка из ЕГРН на предмет возможных имеющихся обременений.
4. При стоимости дачного участка до 400 000 рублей, обычно вносится небольшая сумма, не более 30 000 рублей в качестве аванса или задатка. Разница в понятиях заключается в следующем: аванс должен быть возвращен при отказе с любой стороны сделки. Задаток продавец оставляет себе, если покупатель отказывается купить дачу. Если же продавец нарушает договоренность, он обязан вернуть сумму покупателю в два раза большую.
5. Подписание договора, составление акта приема-передачи.
6. Регистрация сделки.
7. Денежный расчет.
8. Смена собственника.

Договор купли-продажи заключается в письменной форме и подписывается сторонами-участниками сделки (ст. 550 ГК РФ). В этом документе должны быть кадастровые номера, площадь участка и дома, отсутствие притязаний со стороны третьих лиц.

Обязательная структура договора включает разделы:

1. Вступительная часть. Обозначается предмет договора, где и когда заключается сделка, общие сведения о сторонах сделки.
2. Основная часть.
3. Заключительная часть. Информация о каждой стороне сделки с подписями.

Вся информация об условиях сделки прописывается в основной части договора:

• права, а также обязанности продавца и покупателя;
• срок выполнения договоренности;
• сумма покупки дачи и порядок расчета;
• условия для расторжения;
• гарантийное обеспечение и другие условия.

Кроме договора, оформляется акт приема-передачи. В этом документе прописываются основные характеристики объекта, как будет проводиться, дополнительные документы для нового собственника, фиксируется факт отсутствия претензий по общему состоянию участка и дома. Договор и акт подписываются в трех экземплярах: продавцу, покупателю и один бланк — для Росреестра.

Вступление во владение участка может осуществляться при подписании договора или после государственной регистрации. От этого будет зависеть риск одной из сторон в случае порчи или уничтожения имущества.

Порядок оплаты

Следующий шаг – оплата. Для этого могут применяться разные способы:

• наличными;
• безнал на банковскую карту;
• перевод между счетами;
• купить дачу можно с использованием ячейки в банке. Это наименее рискованный для покупателя вариант. В условиях договора нужно указать, что продавец получает деньги только после регистрации права собственности новым владельцем.

Обычно стороны договариваются о том, какую сумму указать в договоре. От этого зависит налог с продавца.

Когда сумма за дачу в полном объеме поступила продавцу, следующий шаг — обращение в ФСГР кадастра и картографии, это учреждение регистрирует договор. Специалист государственного учреждения проводит проверку. Если замечаний нет, покупателю выдается зарегистрированный договор и свидетельство о праве собственности.

Региональный адрес управления Росреестра легко найти в интернете.

Особые случаи

Есть ли возможность купить дачу с помощью материнского капитала? Опытный юрист поможет оформить дачный участок в качестве жилого объекта. На 2018 год для использования материнского капитала здание должно иметь фундамент, условия для проживания круглый год и расположение в черте города.

Часто возникают некоторые юридические вопросы, например, касающиеся документального оформления дачи:

1. Отсутствие документов, так называемый самострой. Это усложняет поиск покупателей. Рекомендуется все же оформить право собственности, а затем продавать. Как вариант ‒ пройти упрощенную процедуру по закону о «дачной амнистии».
2. Выставление на продажу объекта незавершенного строительства, который может быть признан незаконным. Нового владельца в судебном порядке могут обязать снести такие постройки.
3. Неприватизированная собственность. Этот факт означает, что собственником дачи считается СНТ или ДНТ. Новый владелец не сможет получить право собственности. Он, безусловно, может купить дачу недорого и будет пользоваться дачей как участник сообщества. Но после выхода из кооператива потеряет права на недвижимость.

4. Наличие долгов. Неоплаченные счета будут выставлены покупателю дачи. Этого можно избежать, включив в договор пункт об обязательной оплате долгов продавцом. Таким образом, создается гарантия и право не оплачивать старые счета.

Покупка в рассрочку – один из вариантов купить дачу. Стоимость оплачивается частями. Используется традиционная схема, но в соглашение включается: общая цена объекта, размер ежемесячной платы, вариант расчета, на какой срок дается рассрочка, порядок использования участка до момента полного погашения стоимости.

Юридическое оформление дачи проводится путем регистрации договора и составления акта с указанием прав нового владельца. Когда сумма внесена полностью, составляется документ, отменяющий все ограничения.

Соблюдение графика обезопасит от мошеннических схем, когда продавец перестает выходить на связь или резко повышает оговоренную ранее цену. С этой же целью нужно документировать все расчеты.

Еще один вариант купить дачу – оформить в ипотеку. Процедура стандартная. Однако не все банки предоставляют ипотечный кредит под такие цели. Слишком высок риск невозврата полученной суммы. С этим связаны повышенные ставки по сравнению с ипотекой на жилье.

Риски и страхование

Большинство рисков ложится на плечи покупателя. Нужно выявлять и пресекать попытки обмана со стороны продавца. Например, отсутствие оригиналов бумаг на дачный участок должно настораживать. Ведь участие в сомнительной сделке может привести к потере не только денег, но и купленной дачи.

Продавец дачи может предъявить покупателю:

1. Документ, выданный после 1998 года или выписку из ЕГРН. У покупателя есть право обратиться за новой выпиской в МФЦ. Ведь участок с момента получения документа мог быть продан, заложен, арестован.
2. Свидетельство о праве собственности, выданное до 1998 года при отсутствии выписки из ЕГРН. Покупатель сильно рискует в этой ситуации. Только после подтверждения ранее возникшего права собственности и внесения объекта в реестр можно вести дальнейшие переговоры.
3. Судебное решение, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества. В любом случае сведения должны быть внесены в реестр.

Заключение договора со страховой компанией – необязательная процедура. Страховка призвана покрыть ущерб от затопления, возгорания, взрывов бытового газа, кражи и других рисков. Имущественное страхование предусматривает небольшой взнос (0,4% от общей стоимости дачи для построек из кирпича и порядка 0,6% для деревянных зданий).

Чтобы выбрать наиболее подходящий вариант, нужно получить информацию о разных страховых компаниях, сравнить условия по взносам и выплатам, посоветоваться со специалистами.