Як купити будинок

Багато жителів перенаселених міст мріють про заміської нерухомості. Для досягнення цієї мрії потрібно ретельно розпланувати свої дії, знати основні нюанси і схеми, якими користуються шахраї. Купівля будь-якого дорогого об'єкта - це завжди ризик і велика відповідальність. На пошук відповідного варіанту може піти багато часу, і частіше за все не вийде купити будинок за запланованою ціною.

Де і коли купувати

Купити будинокЩо чекає того, хто збирається купити будинок в зимовий період:

  1. Головний плюс полягає в тому, що можна оцінити роботу опалювальної системи в кожній з кімнат.
  2. Істотним недоліком вважається неможливість оцінити загальний стан будинку. Сніговий покрив може приховувати руйнування даху, тріщини фундаменту і навіть звалище на задньому дворі.
  3. У весняний період, тане сніг дозволяє побачити сирі кути в підвалі і оцінити загальний стан гідроізоляції перед тим, як купити будинок.

Перед покупкою потрібно вирішити питання про те, чи буде це індивідуальний проект під ключ або придбання вторинного житла, має в своїй історії інших власників. Перший варіант можна придбати за мінімальною вартістю, але потрібен час на будівництво будинку.

Тут існує ймовірність шахрайства. Забудовник може запропонувати вигідно купити будинок, фото будуть зроблені якісно і зі смаком, взяти гроші і прірву. Нерідкі випадки використання дешевших, неякісних будівельних матеріалів. Тому при купівлі ділянки під будівництво потрібно ретельно вивчити пропозиції забудовників, відгуки про них і довірити фірмі, яка вже багато років працює на ринку, створюючи позитивну репутацію.

документи, що надаються забудовником, потрібно уважно вивчити. Незайвим буде до того, як купити будинок з'ясувати дотримання наступних умов:

  1. Вказівка ​​виду використання, категорії земельної ділянки.
  2. Обов'язкові дозволу і висновку про проведених експертизах.
  3. Технічні умови для проведення комунікацій.
  4. У графі обтяження не повинно бути відміток про заставу.
  5. Наявність акта про введення в експлуатацію інженерних мереж, гарантії їх роботи.
  6. Підтвердження від забудовника про покупку землі (виписка про компанію з реєстру юридичних осіб).
  7. Якщо передбачається купити будинок, повністю побудований, то має бути висновок від оцінювача, в якому буде вказана вартість об'єкта.
  8. Чи входить у вартість будинку за договором встановлення паркану, проведення комунікацій.

Купуючи вторинне житло, потрібно провести ретельну перевірку документів. Це допоможе уникнути безліч проблем. Важливо виключити випадки застави майна в банку, оренди, іпотеки та інших видів обтяження.

Перший крок - вибір місця розташування об'єкта, що здобувається. При цьому враховуються індивідуальні переваги: для одного покупця важливо купити будинок поблизу від школи і дитячого садка, для іншого – наявність громадського транспорту. багато хто віддає перевагу, навпаки, тихі, відокремлені місця. Критерії вибору можуть бути різні, але для вибору оптимального варіанту потрібно розглянути всі пропозиції.

Отримати потрібну інформацію найпростіше на інтернет-дошках, на Авито. Звернення безпосередньо із власником дозволить купити будинок без оплати послуг агентства. Якщо знайдений дешевий варіант, не варто поспішати з покупкою. Це може бути зовсім старий будинок або проблемна нерухомість з поганою історією. А ось дорогі варіанти, особливо безпосередньо від власника варто вивчити, адже завжди можна виторгувати хорошу знижку.

вивчення планування

Оцінювати житло потрібно не тільки по розташуванню і кількості квадратних метрів. Визначальним фактором зручності вважається правильність планування. Плавний перехід між приміщеннями денного перебування: вітальні, xollom, їдальнею позбавить власника від необхідності постійно відкривати двері. При цьому кожен член сім'ї повинен мати особистий простір, значить потрібно купити приватний будинок з декількома спальнями, нехай і невеликими.

вузькі, довгі і темні коридори роблять внутрішній простір похмурим і незатишним.

У будинку повинні бути передбачені місця для зберігання нечасто використовуваних речей: кладовки, кімнати. Часто буває, що несезонні речі, сіль, санки і велосипеди прибрати зовсім нікуди. У таких приміщеннях опалення можна не проводити, що дозволить економити.

Якщо планується купити будинок з кількома поверхами, особливу увагу потрібно приділити сходах. Вона повинна бути компактною, але разом з тим забезпечити вільний шлях евакуації при пожежі. Неприпустимі занадто вузька, круті сходи і відсутність надійних огороджень.

Приємну і комфортну обстановку в будинку визначає ступінь його освітленості. Це забезпечує достатню кількість вікон. Оптимальне їх кількість визначається пропорцією: зразкове співвідношення площі вікон до площі підлоги 1:8. Купити будинок у моря з панорамним вікном - це, безумовно, красиво і модно. За умови, що вид за вікном не навіває сумних думок. На практиці використання таких широких віконних прорізів обертається для власника низькою температурою повітря в кімнаті і підвищеними рахунками за опалення.

У сучасних котеджах на першому поверсі часто розміщується гараж з можливістю спуститися в нього безпосередньо з дому. Для такого планування в обов'язковому порядку потрібна хороша вентиляція, адже без цього запах бензину і вихлопних газів буде проникати всередину житла. Виняток може бути, коли гараж прибудований до будинку або розташований окремо.

Оцінка стану підвалу і горища

Перш за все потрібно поцікавитися причиною продажу будинку, поговорити з сусідами, які часто мають інформацію про власника і про самій будові.

Починається огляд будинку завжди з підвального приміщення. стан стелі, кутів і підлогового покриття дозволять відразу виявити проблему підтоплення фундаменту, порушення технології його зведення. Погана якість гідроізоляції, проблеми з дренажною системою і вентиляцією приведуть до появи в будинку не вивітрюється запаху вогкості і цвілі, а згодом і до руйнування фундаменту.

Фундамент будь-якої будівлі визначає надійність конструкції. Тріщини в стінах - непряма ознака нетривкого підстави. Для огляду фундаменту, навіть якщо планується купити будинок в селі, найкраще запрошувати фахівців.

Горище - друге за важливістю місце, на яке варто звернути увагу. Господарі приділяють багато сил на облаштування інтер'єру житлових кімнат, до горищного приміщення руки найчастіше не доходять. Звалище непотрібних речей на горищі - не таке вже рідкісне явище серед власників. Незважаючи на відсутність бажання бродити серед запорошеного скарбу, піднятися на горище все ж потрібно, адже саме стан покрівлі визначає якість споруди.

Оглядати потрібно в світлий час доби і краще в дощову погоду. Це дозволяє вчасно побачити патьоки у внутрішній частині покрівлі. цвіль, грибок - це ознаки порушення технології будівництва, викликають протікання даху. відповідно, якщо купити будинок з таким проблемами, усунення недобросовісної роботи будівельників обійдеться в чималу суму.

Увага потрібно приділити і пристрою водостоків. Їх стан визначає загальну надійність конструкції. Згодом від неправильної установки системи водостоку буде руйнуватися фундамент і стіни будівлі. Недоліки виявити досить просто: це можуть бути патьоки на зовнішніх стінах або наявності не передбачених проектом канавок, утворених на землі від стікала вода.

Зовнішній вигляд зовнішніх стін

На стінах міцного будови не повинно бути тріщин. Їх причинами часто виступає неправильна усадка, відсутність монолітних залізобетонних поясів у разі стін з газобетону і т. d. Власник будинку може піти легким шляхом – створити видимість благополуччя за допомогою свіжонанесеної штукатурки. Сліди такої діяльності можна легко помітити.

Якщо в якості будівельного матеріалу використовувався газобетон, утеплення підлягають стіни з товщиною менш 400 мм. Згідно технології для таких стін використовується шар мінеральної вати. Пінополістирол в якості утеплювача може призвести до утворення конденсату, а, отже, стати причиною цвілі і грибка на внутрішній поверхні стін.

Якщо стіни зроблені з пінобетону, їх обов'язково потрібно утеплювати мінеральною ватою шаром не менше 100 мм. Досить популярні керамблокі, мають через пористості більш низьку теплопровідність у порівнянні з цеглою. Зведення стін одного поверху з різних матеріалів призведе до нерівномірного просідання фундаменту.

Внутрішній простір будинку

Після огляду підвального приміщення та горища, потрібно оцінити внутрішній стан. Особлива увага приділяється дверних і віконних прорізів. Перекоси перевіряються за допомогою рівня. Якщо він виявлені, це говорить про неправильну усадці будинку.

За допомогою рівня також оцінюються стіни та підлогу. Якість перекриттів можна визначити по стелі нижнього поверху. Прогин перекриття – поганий знак не тільки з точки зору безпеки. Нерівні підлоги призводять до швидкого зносу будь-яких покриттів. З часом прогин буде збільшуватися, а зміцнення перекриття коштує дуже дорого і не завжди можливо. Тому, якщо навіть при ходьбі підлога прогинається, потрібно відмовитися від такої покупки.

Бажано оцінити і звукопроникність перекриття, перш ніж купити будинок. У будинку з підвищеною гучністю доведеться робити перестилання підлоги і додаткову ізоляцію.

системи комунікацій

Перевірка інженерних систем у будинку – необхідний і важливий етап, який визначить комфорт нового власника. Для початку потрібно попросити продавця показати договори з обслуговуючими компаніями. Відмова в наданні цих документів може означати одне – відсутність законності підключення.

В першу чергу оцінюється стан систем комунікацій (світло, вода, опалення, каналізація), а також якість теплоізоляції труб на вулиці, щоб вони не полопалися взимку.

Опалювальне обладнання у включеному стані не повинна видавати різких звуків. Перевірити потрібно відсутність запаху газу, калюж і іржі. Через півгодини після включення котла гаряча вода повинна надходити по батареях опалення до усіх кімнат у будинку. Труби перевіряються на відсутність підтікань, на батареях повинні працювати крани для спуску повітря. Один з найбільш економних варіантів купити будинок для проживання взимку – газове опалення.

Щоб підрахувати, у скільки обійдеться обігрів нового житла, потрібно попросити у власників квитанції про оплату опалення за зимовий період. Незайвим буде включити батареї в зимовий режим і перевірити їх працездатність.

Наступний об'єкт перевірки – електропроводка. Так як дроти приховані в стінах, оцінка стану проводиться за розеток й освітлювальних приладів. Керамічні патрони на проводі в тканої обплетенні, розбиті і застарілі розетки, врослі в стіни – все це говорить про те, що систему електропостачання доведеться переробляти.

Потенційний покупець має право вимагати схеми розводки води, тепла, газу і електрики. Відсутність цих відомостей сильно ускладнить експлуатацію та можливі ремонтні роботи. Незайвими будуть інструкції по використанню та гарантійні талони на обладнання, задіяне у забезпечення роботи інженерних систем.

Завершальний етап перевірки технічного стану будинку – робота каналізації. Для цього відкриваються крани у ванній і оцінюється, наскільки швидко вода йде. Труби повинні бути сухими. Якщо в будинку відсутня централізована каналізація, потрібно оглянути вигрібну яму. Її стіни повинні бути з твердого матеріали (бетон, цегла), а розміри наближені до стандартів (довжина/ширина: 2.5-3м/0.8-1 м, глибина 1,5 м).

фактори, впливають на оцінку будинку

Для визначення вартості будинку з землею можна вивчити подібні об'єкти, виставлені на продаж. Але більш точну відповідність виставленим критеріям та ціни можна отримати від оцінювачів-професіоналів. Він проводять регулярний аналіз ринку даної нерухомості, враховуючи наступні фактори:

  • площа земельної ДІЛЯНКИ та площа будинку;
  • наявність водопроводу, світла, каналізації;
  • будівельний матеріал будинку. Будинок з цегли буде коштувати значно дорожче, ніж з монолітних блоків;
  • вік будинку;
  • наявність на ділянці додаткових споруд;
  • якість землі.

Перевірка документів

Якщо продається ділянка під забудову, має бути дозвіл на будівництво. Його не потрібно переоформляти, якщо не вийшов строк для зведення будинку.

Список необхідної документації повинен включати:

  1. Свідоцтво про право власності на будову й на землю. Це перше, на що потрібно звертати увагу перед тим, як купити будинок. Без землі продаж будинку буде недійсною. При наявності в складі власників недієздатних, неповнолітніх осіб, має бути дозвіл від органів опіки та піклування на відчуження майна.
  2. При відсутності межування ділянки, потрібно зобов'язати продавця пройти цю процедуру. Кадастровий облік та реєстрація в органах юстиції повинні бути проведені на підставі точної площі ділянки.
  3. Виписка з будинкової книги про кількість прописаних в будинку осіб. Ідеальний варіант, коли ніхто не прописаний. Іноді щоб купити будинок, доводиться розшукувати прописаних осіб або виписувати їх по суду. Не можна купувати нерухомість до моменту їх виписки.
  4. Технічний паспорт домоволодіння з печаткою установи БТІ. Тут вказується план ділянки із зазначенням розташування та вартості об'єктів на ньому.
  5. Технічний паспорт будинку (включаючи поверховий план).
  6. Кадастровий план земельної ділянки.
  7. Виписка з ЕГРП.
  8. Нотаріально засвідчені доручення на продаж. При цьому має сенс перевірити дійсність довіреності, оплативши послугу нотаріуса. Непогано і зв'язатися з самим власником і отримати інформацію про довірчій продаж від господаря. Якщо є кілька власників, то довіреність повинна бути оформлена від кожного з них (це стосується і дозволу від другого з подружжя).

В наступній таблиці зведена інформація про необхідність надання того чи іншого документа:

Що ще потрібно врахувати

Які моменти потрібно перевірити перед тим, як купити будинок:

  1. Звірити реальну площу земельної ділянки з документально зафіксованої. Це можна зробити за допомогою звичайної рулетки. Розбіжність отриманих показників повинно насторожити.
  2. Звірити відстані на ділянці за наявного плану території. Поговорити з сусідами на предмет відсутності межових спорів.
  3. Звернувшись в Управління земельних ресурсів можна перевірити відповідність державних актів дільниці, перевірити адреса реєстрації будинки.
  4. При укладенні правочину нотаріус зобов'язаний перевірити відомості про обтяження (арешт, запорука, стягнення нерухомого майна).
  5. Перевірити історію угод з будинком і ділянкою. Тут важливий момент законності всіх угод, які проводилися з об'єктом. При виявленні хоча б одного недійсного документа про передачу власності, всі наступні операції будуть також недійсними. Всі договори зберігаються в БТІ.
  6. Перевіряється техпаспорт БТІ на предмет незаконних перепланувань будинку, відсутність дозволу на будови.
  7. Перевірити потрібно і документацію на інженерні системи будинку, розводку комунікацій, місця розміщення електропроводки, водопостачання, опалення, каналізації. Це спростить подальшу експлуатацію і ремонт. Законність підключення до магістральної мережі повинна бути підтверджена технічними умовами, на підключення комунікацій.
  8. Деякі моменти також вимагають уточнення, наприклад, дієздатність продавця.

Всі ці нюанси, звичайно, можна врахувати самостійно і купити будинок без посередників. Але краще всього довірити перевірку документів риэлтерскому агентству з хорошою репутацією.

Укладення договору і оплата

Як правило, сторони угоди хочуть мати якісь гарантії. Це забезпечує попередній договір. Він складається для наступних цілей:

  • запобігти скасування угоди;
  • купити будинок по обговореної вартості, отримати гарантію збереження первісної ціни;
  • встановлює терміни виконання домовленостей.

В договір включається інформація про предмет договору, ціною, порядок розрахунку, обов'язків і прав сторін, дату виконання, визначення завдатку та інші заходи щодо виконання пунктів договору.

Якщо всі документи в порядку, можна укладати основний договір купівлі-продажу та акт прийому-передачі. Попереднє знайомство з основними пунктами документа – обов'язковий крок перед підписом. Краще всього показати договір купівлі-продажу професійному юристу.

На будинок і ділянку складаються окремі документи. Докладне роз'яснення порядку укладення письмового договору дано в Цивільному кодексі РФ (у статтях 550, 421, 420, 549, 432, 554, 317, 555, 292, 558).

Способи оплати за покупку будинку:

  1. Безготівковий переказ.
  2. Готівкою. При цьому, як правило, потрібні свідки передачі грошей (ріелтор, банківський працівник, нотаріус).
  3. З використанням осередку депозитарію. Підписання договору проводиться в банку, після чого покупець вносить гроші в клітинку. Після реєстрації продавець може забрати гроші.

Покупець може отримати додатковий захист своїх інтересів, зажадавши розписку від продавця в отриманні оплати. Договір і акт підписуються після повного розрахунку між сторонами.

Після оформлення документів, право власності потрібно зареєструвати у відділенні Росреестра. В цю установу подаються документи: Заява, договір, паспорти учасників угоди, виписка з ЕГРП, кадастровий паспорт, акт прийому-передачі, квитанція про сплату держмита.

Необов'язково особиста присутність, документи можуть бути надіслані поштою або в електронному вигляді.

Реєстрація проводиться протягом 10 днів, після чого новий власник отримує виписку з ЕГРП.

Як використовувати материнський капітал

Державна програма допомоги сім'ям, в яких народилася друга дитина за кілька років дозволила багатьом громадянам купити будинок в області чи іншим способом покращити свої житлові умови. Для цього використовується спеціальний сертифікат на суму в 450 000 рублів. безумовно, купити будинок в хорошому стані на таку суму вкрай складно, але її можна використовувати в якості початкового внеску, наприклад, при отриманні іпотеки.

На материнський капітал можна купити новий будинок або житло зі зносом не більше, ніж на 50%.

Крім цього умови, продавці часто відмовляються від угод з використанням материнського капіталу, так як Пенсійний фонд переводить гроші на рахунок тільки після схвалення угоди.

Як уникнути шахрайства

Вірні ознаки обману з боку продавця будинку:

  1. У продавця немає документа, що підтверджує право власності, наприклад, при отриманні права довічно наслідуваного дарування. У будь-якому разі продавець повинен звернутися в Росреестр з проханням зареєструвати його в якості власника. Для цього готуються документи (купча, договір дарування, документи на спадщину і т. п.).
  2. Підроблена довіреність.
  3. Обман з пропискою. Відсутність згоди прописаних в будинку осіб, що призведе до недійсності угоди.
  4. Невідповідність реальної площі присадибної ділянки заявленої в документах. окрім цього, починаючи з 2018 року встановлюється обов'язок продавця провести межування землі і внести координати в кадастрову карту РФ.
  5. Схеми розташування кімнат не відповідають технічному паспорту будівлі. Перед тим як купити будинок, потрібно домогтися від продавця, щоб всі проведені перепланування були внесені в кадастровий паспорт.
  6. Відсутність проектної документації від забудовника.
  7. Висновок тільки одного договору, у той час як законодавство встановлює обов'язкове підписання окремих документів на будинок і ділянку.
  8. Вказівка в договорі заниженою вартістю житла для зниження податкових зобов'язань.
  9. Обіцянка оформити бракуючі документи після операції і оплати.
  10. Занадто велика сума завдатку.

Корисні поради при купівлі будинку

Огляд будинку – це не масштабний захід, вимагає присутності натовпу родичів або знайомих. Навіть якщо планується купити будинок недорого, в якому будуть проживати кілька людей, потрібно дивитися підходящий варіант в самоті. Максимум – взяти знайомого спеціаліста за оцінкою будови. Тільки так можна не поспішаючи оглянути будинок і оцінити всі його переваги та недоліки.

Клієнта, який звертається в кілька ріелторських агентств, зазвичай всерйоз не сприймає ні одне з них. Краще всього звернутися з чіткими критеріями до одного професіонала, який спеціалізується саме на цьому сегменті та напрямку. так, щоб купити будинок в Криму, досить звернутися до великого місцевому агентству.

Навіть якщо будинок влаштовує і не терпиться укласти договір і скоріше розставити меблі, не потрібно проявляти емоції. Стримана поведінка при огляді запропонованого варіанту дозволить купити будинок на більш вигідних умовах, отримавши знижку або розстрочку.

Але і проводити «торг на місці не стоїть, найчастіше говорить про несерйозність покупця. Покупець повинен обдумати варіант, і продавець про це добре знає. Тому виторгувати отримання хорошої знижки після 10 хвилин огляду приміщення не вийде. Це питання краще залишити своєму агенту з нерухомості, як правило, ці фахівці знають, як отримати найвигідніші умови.

Готовий будинок дуже складно проконтролювати на предмет дотримання будівельних норм. Неправильна гідроізоляція може бути непомітна, але призведе до неможливості жити в такому будинку без серйозних вкладень у розбудову. Якщо є кошти на проведення повноцінної експертизи (вартість якої може досягати 80 000 рублів), цим неодмінно потрібно скористатися. Висновок експертів про стан заміського особняка може стати потужним документом в суді в разі проблем з будинком в подальшому.

Якщо підвернувся дуже вигідний варіант, наприклад, за ціною на 20-30 відсотків нижче середньоринкової, не потрібно займати вичікувальну позицію. Як правило, власнику терміново потрібні гроші. Очікуючи ще більш низького падіння ціни на потрібний об'єкт, можна так і не купити будинок своєї мрії. Безкоштовне оголошення про такий продаж не затримається на дошках оголошень більше місяця. Якщо будинок навіть без обробки дуже подобається, і ціна у нього хороша – треба купувати.

Запрошення знайомого юриста в цілях економії на складанні документів може призвести до того, що такий фахівець починає перевантажувати угоду непотрібними деталями, вимагати абсолютно необґрунтовані документи, шукати ризики і проблеми там, де їх в принципі бути не може.

У кожному агентстві нерухомості є практикуючі юристи. При відсутності довіри до них можна звернутися в незалежні юридичні бюро, основною спеціалізацією яких є угоди купівлі-продажу житлових об'єктів.

Якщо планується купити будинок самостійно, не потрібно поспішати з внесенням великої завдатку, навіть «під розписку» продавця. Внесення певної суми дає гарантію покупцеві, що плани продавця не зміняться, і він не передумає. Але ця сума в обов'язковому порядку повинна бути оформлена угодою про завдаток, а краще – попереднім договором, в якому будуть описані процедура угоди та відповідальність обох сторін.

Звичайна розписка не дає жодних гарантій. Крім того, може скластися ситуація, що продавець просто зникне з отриманими грошима.

З 1 березня 2015 замість оригінальних фірмових захищених бланків свідоцтв, Росреестр видає звичайний аркуш з синьою печаткою, який при бажанні можна легко підробити. Щоб уникнути потрапляння у шахрайську схему, перед тим, як, наприклад, купити будинок на Авіто, потрібно замовити виписку з єдиного державного реєстру прав на нерухомість про фактичне власника земельної ділянки і будинку, відсутність обтяжень та ін. Це можна зробити і через інтернет.

Купити будинок з меблями та іншими предметами інтер'єру можна тільки з складанням докладної опису майна у тому стані, в якому все це буде передаватися покупцям після операції (найкраще, з фото). Якщо фактичний стан не зафіксовано перед операцією, покупець ризикує придбати будинок і виявити відсутність навіть сантехніки, дзеркал та вбудованих шаф.

Ідеальний варіант – до підписання договору домовитися про те, які предмети інтер'єру купуються разом з будинком.

Показати коментарі

залишити коментар

Ваша електронна адреса не буде опублікований. Обов'язкові поля позначені * *