Як купити дачу

Дача - улюблене місце літнього відпочинку більшої частини населення нашої країни. Для багатьох купити дачу давно не має на увазі вирощувати на ній овочі. Сьогодні це місце стає синонімом відпочинку на природі в хорошій компанії. Придбання будь-якої нерухомості, в тому числі і дачі потрібно ретельно обдумувати і планувати так, щоб обійти всі підводні камені. Будь-яка угода повинна бути оформлена відповідним договором, підписаним обома сторонами.

Особливості придбання дачі

купити дачуДля того щоб угода була визнана дійсною, важливо перевірити, чи є потрібні папери у продавця. При покупці квартири грають роль є ціна, розміри житлового простору, наявність інфраструктури (дитячого садка, поліклініки, школи). Дача як об'єкт нерухомості відсуває ці критерії вибору на другий план. Враховуються площа території, особливості ґрунту, доступ до води і електрики, місцевість і т.д.

Перед тим як купити дачу важливо поцікавитися про взаємини з садівничим кооперативом. Членство в подібних структурах є добровільною справою. Ніхто не може обмежити доступ до придбаної власності, навіть якщо покупець не бажає вступати в члени спільноти. Тому можна сміливо купити дачу і без участі в роботі подібних організацій.

Тут з'являється певний нюанс. Виділених на кожного власника дачі лічильників електроенергії найчастіше немає. Тому доступ до електрики, до подачі води або обмежується, або здійснюється за індивідуальними договорами. Адже всі системи вважаються власністю товариства.

Правління кооперативу може зобов'язати майбутнього власника отримати дозвіл на покупку, оплачувати рахунки колишніх господарів і борги по внесках за період, передував покупці. Всі ці питання потрібно з'ясовувати і вирішувати до реєстрації права власності.

Купити дачу можна з різними цілями: садівництво в літній період, місце відпочинку або постійного проживання. Перед укладенням дорогої операції найкраще зняти на якийсь час сподобався будинок і на власному досвіді оцінити всі плюси і мінуси заміського ділянки.

Часто перед новим власником дачі постає питання з комунікацій: зимнему водопроводу, каналізації, підключенню газу. Правління товариства забезпечує прибирання снігу, охорону, ремонт доріг, інші побутові питання. Перед тим, як купити дачу в СНТ, варто уточнити суму вступного платежу, витрати на членство в кооперативі. У престижних житлових комплексах вони можуть досягати кілька десятків тисяч.

Як вигідно купити дачу

Навесні і влітку продажу заміської нерухомості ростуть. Разом з бажанням людей відпочити далеко від галасливих міст, ростуть і ціни на дачі. Цей процес починається вже в березні. Аж до осені можна спокійно і не поспішаючи вивчати варіанти з фото і ціною, відслідковувати свіжі оголошення на Авито, а покупку зробити восени (з вересня по листопад). Саме в цей час купити дачу можна найбільш вигідно, ціни неминуче падають, продавці більш поступливі і часто готові на знижки до 30% від початкової вартості.

Можна домовитися і про зниження ціни в найпрестижнішому районі дачного селища. Але найохочіше робляться знижки на неліквід. Тому завжди потрібно ретельно аналізувати і порівнювати пропозиції. Під час обговорення ціни на дачу важливо звернути увагу на наступні моменти:

  1. Відстань від міської межі впливає на вартість ділянки. Купити дачу в області набагато дешевше, ніж в передмісті.
  2. При повній оплаті вартості можна домовитися про розумне зниження ціни, наприклад, з 5-10%.
  3. Форма оплати також може бути використана для отримання знижки. Покупцеві простіше домовитися про відступлення, якщо він готовий оплатити готівкою хоч на наступний день. Затримки з отриманням позики або кредиту можуть стати перешкодою на переговорах.
  4. Часто продавці дачі самі накручують вартість, щоб потім надати знижку і зацікавити покупця. Це можна використовувати, назвавши наявну на руках суму. Активна позиція покупця під час торгів дозволить отримати максимальну знижку.
  5. Різні недоробки у благоустрої, які ляжуть на плечі покупця також можна використовувати для зниження остаточної вартості дачі. Це може бути заміна даху, що продірявився, відновлення паркану, ремонт водопроводу.
  6. В умовах повсюдного кризи купити дачу можна і в розстрочку.
  7. Вигідну покупку можна зробити, пошукавши пропозиції до терміновий продаж. При низькому попиті знижка в 30% vpolne досяжно.

Іноді значне зниження ціни повинно насторожувати. можливо, що продавець замовчує про якісь проблеми, пов'язаних з експлуатацією або обслуговуванням садового будиночка. Недоліки можуть бути пов'язані з юридичним оформленням або побутовими труднощами.

Конфліктні і галасливі сусіди можуть зіпсувати все уявлення про заміський відпочинок. Крім того, як і раніше використовуються шахрайські схеми з нерухомістю. Придбання дачі за підробленими документами може обернутися втратою і власності, і грошей. Операція буде анульована.

Щоб дешево купити дачу і не бути обманутим, потрібно затратити значну кількість часу. вивчити ринок, проаналізувати ціни, оцінити перспективу місця розташування ділянки, пошукати форум і почитати відгуки власників заміської нерухомості. Звичайно ж, краще мати машину, щоб дивитися пропоновані варіанти на місці.

СНТ (садівниче некомерційне товариство) часто допомагають з покупкою. Зазвичай голова знає про тих, хто планує продати ділянку, але реальних кроків поки так і не зробив. Також він може дати пораду, яку дачу купити і як зв'язатися з власником. Іноді можуть спрацювати і дошки оголошень на будівлі товариства.

Майже в кожному товаристві є близько 10% власників, які думають про продаж (при цьому тільки 7% збираються і вже поділилися планами з головою або сусідами).

Як отримати дачу безкоштовно

Держава може надати земельну ділянку безкоштовно в наступних випадках:

  • отримання ділянки по домовленості з муніципальною владою. Після закінчення 5 років використання за призначенням (для ведення господарства) можна оформити землю у власність;
  • фахівці з пріоритетних напрямів для регіону. На земельній ділянці можна вести підсобне господарство або будувати будинок. Безкоштовне оформлення землі можливо через 5 років проживання і в регіоні і виконання роботи за фахом.
  • багатодітні сім'ї (з трьома і більше дітьми). Один з батьків може отримати земельний наділ для будівництва будинку.

Поширений випадок безкоштовного отримання землі - це дарування або успадкування.

Перші кроки

Покупку дачі потрібно ретельно спланувати. Вибір відповідного об'єкта - це, мабуть, найскладніший етап. Для полегшення завдання важливо приділити увагу наступним моментам:

  1. Чи буде покупець проводити час на дачі зимою. відповідно, має значення наявність системи опалення в холодний період.
  2. Можливість оформлення прописки на дачі, якщо це необхідно. Полегшує таке завдання розташування землі в межах будь-якого населеного пункту.
  3. Транспортне повідомлення. Найчастіше сім'я в передмістя виїжджає на власному автомобілі. Але наявність дачного громадського транспорту робить дачний масив більш привабливим. Тому приймаючи рішення, де купити дачу, потрібно врахувати маршрут поїздки з міської квартири, ймовірність виникнення пробок, близькість автобусних зупинок.
  4. Загальний стан ділянки. Тут має значення не тільки площа, але і форма земельного наділу. Існують вимоги СНиП, згідно з яким мінімальна відстань від будинку до вулиці – 5 метрів, а віддаленість сусідньої ділянки - не менше 3 метрів. Крім того, потрібно передбачити ймовірність затоплення ділянки (наприклад, при знаходженні в низині). Близькість промислових об'єктів також впливає на вартість дачі, адже метою її покупки є відпочинок на свіжому повітрі.
  5. Бажано, щоб були проведені комунікації. варіант, при якому вода доступна тільки вечорами, непридатний для постійного перебування на дачі.
  6. Стан дачного будиночка. безумовно, покупець буде намагатися привести будівлю до ладу, надавши будові привабливий вигляд. Для звичайної людини недоліки в конструкції можуть бути непомітні, тому кращий варіант - запросити для оцінки дачі фахівця, можливо, знайомого будівельника.

Правовстановлюючі документи

Цивільний кодекс РФ законодавчо встановлює порядок купівлі-продажу дачних ділянок:

  1. Вимоги до оформлення угоди сторін (ст. 549-557 ГК РФ).
  2. Перехід прав власності (ст. 218 ГК РФ).
  3. Як проводиться розрахунок між сторонами договору (п. 5 ст. 488 ГК РФ).

Земельний кодекс РФ також встановлює деякі правила.

До правовстановлюючим документам можуть бути віднесені: договір купівлі-продажу дачі, свідоцтво про право на спадщину, постанову адміністрації про виділення ділянки. Підтверджуючий документ: свідоцтво про державну реєстрацію права власності або виписка з ЕГРН.

На сайті госуcлуг можна знайти повний перелік документів для реєстрації.

Документи на землю

Простіше скористатися послугами ріелторів. це, безумовно, спрощує процедуру перевірки документів. Однак купити дачу без посередників цілком реально, потрібно просто слідувати інструкції.

Юридична консультація коштуватиме дешевше послуг компанії з продажу нерухомості і дозволить скласти перелік документів для кожного окремого випадку.

Перш за все потрібно провести межування ділянки. Після прийняття закону ФЗ №93 "ПРО внесення змін у деякі законодавчі акти Російської Федерації з питання оформлення в спрощеному порядку прав громадян на окремі об'єкти нерухомого майна" і введення "дачної амністії" ця процедура стала необов'язковою.

Але межування дозволить виправити неточності в документах про розмір земельної ділянки. І крім того, дозволить відстояти свої права, якщо сусіди будуть порушувати кордону.

Для цього запрошуються фахівці зі спеціальним обладнанням.

Кращий варіант врегулювання спорів – підписати погодження про межі ділянок.

Межування складається з 3 етапів:

  1. Межування.
  2. Документальне оформлення кордонів.
  3. Реєстрація.

Наступний обов'язковий документ – свідоцтво про право на власність (рожевого або синього кольору). У ньому повинна бути вказана інформація про вид використання землі та його призначення. Земельним кодексом встановлено, що дача може бути розташована лише на землях населених пунктів або землях, призначених для ведення сільського господарства. Інші категорії (водного, лісового фонду, під розміщення особливих об'єктів і деякі інші) не використовуються під дачні масиви.

Кадастровий паспорт потрібно, якщо свідоцтво застаріло. Готують документ в державному кадастрі нерухомості. Після отримання документа стають легітимними всі операції по дачній ділянці. В кадастровий паспорт вносяться відомості:

  • ПІБ власника;
  • кадастровий номер;
  • адреса;
  • вид власності;
  • площа і вартість ділянки;
  • вид використання і призначення землі.

Документи на будову

На будь-яку будівлю на території дачної ділянки також повинні бути документи. Часто зустрічаються ситуації оформлення документів на землю. Отримати документи можна самостійно згідно дачної амністії (продовжено до 2018 року). Складності можуть виникнути у зв'язку з тривалістю процедури. Крім того, можна купити дачу з такими будівлями, які не підпадають під спрощену схему оформлення.

Які документи знадобляться, щоб купити дачу від власника:

  • кадастровий і технічний паспорт будинку. БТІ видає документи протягом 1 місяця після заявки;
  • виписка з ЕГРП;
  • документ про відсутність боргів в садівничому товаристві (квитанції про сплату за попередні періоди);
  • оформлене з участю нотаріуса згода всіх власників на продаж власності. Для розлучених подружжя потрібно угода про розділ майна (якщо з моменту розлучення не пройшло 3 років);
  • копії паспортів.

Якщо операція проводиться не власником дачі, потрібно оформити довіреність у нотаріуса. Перевірити законність цього документа легко через інтернет у Реєстрі довіреностей. До нотаріуса звертаються і для підготовки договору, перевірці документів. Для покупця з'являються додаткові гарантії щодо надійності угоди. Питання оплати таких послуг вирішується за обопільною домовленістю, зазвичай на підставі кадастрової вартості об'єкта.

Садова книжка – документ лише підтверджує членство в СНТ. Вона не вважається правовстановлюючим документом, тому операції з нею не укладаються.

Перевірка документів, наявних у продавця, дозволить уникнути додаткових витрат на самостійне їх отримання. Що робити покупцеві? Або надати час продавцю на одержання відсутніх документів, або домовлятися про зниження ціни і самостійно отримувати дозвіл на будівництво та акт введення споруди в експлуатацію.

Споруди, зведені після реєстрації основного будиночка, оформляються в судовому порядку.

етапи угоди

Покрокова інструкція при купівлі ділянки:

  1. Проводиться особистий огляд об'єкта, документально оформляються недоліки. На цьому етапі досягається усна домовленість з продавцем.
  2. Підготовка та перевірка пакету документів.
  3. Перед підписанням вивчається виписка з ЕГРН на предмет можливих наявних обтяжень.
  4. При вартості дачної ділянки до 400 000 рублів, зазвичай вноситься невелика сума, не більше 30 000 рублів в якості авансу або завдатку. Різниця в поняттях полягає в наступному: аванс повинен бути повернутий у разі відмови з будь-якої сторони угоди. Завдаток продавець залишає собі, якщо покупець відмовляється купити дачу. Якщо ж продавець порушує домовленості, він зобов'язаний повернути суму покупцеві в два рази більшу.
  5. Підписання договору, складання акту прийому-передачі.
  6. Реєстрація угоди.
  7. Грошовий розрахунок.
  8. Зміна власника.

Договір купівлі-продажу укладається в письмовій формі і підписується сторонами-учасниками угоди (ст. 550 ГК РФ). У цьому документі повинні бути кадастрові номери, площа ділянки і будинку, відсутність претензій з боку третіх осіб.

Обов'язкова структура договору включає розділи:

  1. Вступна частина. Позначається предмет договору, де і коли укладається угода, загальні відомості про сторони правочину.
  2. Основна частина.
  3. Заключна частина. Інформація про кожній стороні угоди з підписами.

Вся інформація про умови угоди прописується в основній частині договору:

  • права, а також обов'язки продавця і покупця;
  • термін виконання домовленості;
  • сума покупки дачі і порядок розрахунку;
  • умови розірвання;
  • гарантійне забезпечення й інші умови.

Крім договору, оформляється акт прийому-передачі. У цьому документі прописуються основні характеристики об'єкта, як буде проводитися, додаткові документи для нового власника, фіксується факт відсутності претензій за загальним станом ділянки і будинку. Договір і акт у трьох примірниках підписуються: продавцеві, покупцеві і один бланк – для Росреестра.

Вступ у володіння ділянки може здійснюватися при підписанні договору або після державної реєстрації. Від цього буде залежати ризик однієї із сторін у разі псування або знищення майна.

Черга сплати

Наступний крок – оплата. Для цього можуть застосовуватися різні способи:

  • готівкою;
  • безнал на банківську карту;
  • переказ між рахунками;
  • купити дачу можна з використанням клітинки в банку. Це найменш ризикований варіант для покупця. В умовах договору потрібно вказати, що продавець отримує гроші тільки після реєстрації права власності новим власником.

Зазвичай сторони домовляються про те, яку суму вказати в договорі. Від цього залежить податок з продавця.

Коли сума за дачу в повному обсязі надійшла продавцеві, наступний крок – звернення до ФСГР кадастру і картографії, це установа реєструє договір. Спеціаліст державної установи проводить перевірку. Якщо зауважень немає, покупцю видається зареєстрований договір і свідоцтво про право власності.

Регіональний адресу управління Росреестра легко знайти в інтернеті.

особливі випадки

Є можливість купити дачу з допомогою материнського капіталу? Досвідчений юрист допоможе оформити дачну ділянку у якості житлового об'єкта. з 2018 рік для використання материнського капіталу будівля повинна мати фундамент, умови для проживання цілий рік і розташування в межах міста.

Часто виникають деякі юридичні питання, наприклад, щодо документального оформлення дачі:

  1. Відсутність документів, так званий самобуд. Це ускладнює пошук покупців. Рекомендується все-таки оформити право власності, а потім продавати. Як варіант пройти спрощену процедуру щодо закону про «дачної амністії».
  2. Виставлення на продаж об'єкта незавершеного будівництва, який може бути визнаний незаконним. Нового власника в судовому порядку можуть зобов'язати знести такі споруди.
  3. Неприватизована власність. Цей факт означає, що власником дачі вважається СНТ або ДНТ. Новий власник не зможе отримати право власності. Він, безумовно, може купити дачу недорого і буде користуватися дачею як учасник спільноти. Але після виходу з кооперативу втратить права на нерухомість.
  1. Наявність боргів. Неоплачені рахунки будуть виставлені покупцеві дачі. Цього можна уникнути, включивши в договір пункт про обов'язкову оплату боргів продавцем. Таким чином, створюється гарантія та право не оплачувати старі рахунки.

Покупка в розстрочку – один з варіантів купити дачу. Оплачується вартість частинами. Використовується традиційна схема, але в угоду включається: загальна ціна об'єкта, розмір щомісячної плати, варіант розрахунку, на який термін надається розстрочка, порядок використання ділянки до моменту повного погашення вартості.

Юридичне оформлення дачі проводиться шляхом реєстрації договору і складання акта із зазначенням прав нового власника. Коли сума внесена повністю, складається документ, скасовує всі обмеження.

Дотримання графіка убезпечить від шахрайських схем, коли продавець перестає виходити на зв'язок або різко підвищує раніше обумовлену ціну. З цією ж метою потрібно документувати всі розрахунки.

Ще один варіант купити дачу – оформити в іпотеку. Процедура стандартна. Однак не всі банки надають іпотечний кредит під такі цілі. Занадто високий ризик неповернення отриманої суми. З цим пов'язані підвищені ставки порівняно з іпотекою на житло.

Ризики та страхування

Більшість ризиків лягає на плечі покупця. Потрібно виявляти і припиняти спроби обману з боку продавця. наприклад, відсутність оригіналів паперів на дачну ділянку повинно насторожувати. Адже участь в сумнівній угоді може призвести до втрати не тільки грошей, але і купленої дачі.

Продавець дачі може пред'явити покупцеві:

  1. Документ, виданий після 1998 року або виписку з ЕГРН. У покупця є право звернутися за новою випискою в МФЦ. Адже ділянка з моменту отримання документа міг бути проданий, закладений, заарештований.
  2. Свідоцтво про право власності, видане до 1998 за відсутності виписки з ЕГРН. Покупець сильно ризикує в цій ситуації. Тільки після підтвердження раніше виниклого права власності та внесення об'єкта до реєстру можна вести подальші переговори.
  3. Судове рішення, свідоцтво про право на спадщину, угода про розділ майна. У будь-якому випадку відомості повинні бути внесені до реєстру.

Укладання договору зі страховою компанією – процедура необов'язкова. Страховка покликана покрити збитки від затоплення, займання, вибухів побутового газу, крадіжки та інших ризиків. Майнове страхування передбачає невеликий внесок (0,4% від загальної вартості дачі для будівель із цегли і порядку 0,6% для дерев'яних будинків).

Щоб вибрати найбільш підходящий варіант, потрібно отримати інформацію про різних страхових компаніях, порівняти умови за внесками і виплатами, порадитися з фахівцями.

Показати коментарі

залишити коментар

Ваша електронна адреса не буде опублікований. Обов'язкові поля позначені * *