Як купіць дачу

Дача - упадабанае месца летняга адпачынку большай часткі насельніцтва нашай краіны. Для многіх купіць дачу даўно не мае на ўвазе вырошчваць на ёй гародніна. Сёння гэта месца становіцца сінонімам адпачынку на прыродзе ў добрай кампаніі. Набыццё любы нерухомасці, у тым ліку і дачы трэба старанна абдумваць і планаваць так, каб абыйсці ўсе падводныя камяні. Любая здзелка павінна быць аформлена адпаведным дагаворам, падпісаным абодвума бакамі.

Асаблівасці набыцця дачы

купіць дачуДля таго каб здзелка была прызнаная сапраўднай, важна праверыць, ці ёсць патрэбныя паперы ў прадаўца. Пры куплі кватэры гуляюць ролю з'яўляюцца цана, памеры жылога прасторы, наяўнасць інфраструктуры (дзіцячага сада, паліклінікі, школы). Дача як аб'ект нерухомасці адсоўвае гэтыя крытэры выбару на другі план. Ўлічваюцца плошча тэрыторыі, асаблівасці грунта, доступ да вады і электрычнасці, мясцовасць і г.д.

Перад тым як купіць дачу важна пацікавіцца пра ўзаемаадносіны з садаводчым кааператывам. Сяброўства ў падобных структурах з'яўляецца добраахвотным справай. Ніхто не можа абмежаваць доступ да набытай уласнасці, нават калі пакупнік не жадае ўступаць у члены супольнасці. Таму можна смела купіць дачу і без удзелу ў працы падобных арганізацый.

Тут з'яўляецца некаторы нюанс. Выдзеленых на кожнага ўладальніка дачы лічыльнікаў электраэнергіі часцей за ўсё няма. Таму доступ да электрычнасці, да падачы вады альбо абмяжоўваецца, або ажыццяўляецца па індывідуальных дагаворах. Бо ўсе сістэмы лічацца ўласнасцю таварыствы.

Праўленне кааператыва можа абавязаць будучага ўласніка атрымаць дазвол на куплю, аплачваць рахункі ранейшых гаспадароў і даўгі па узносаў за перыяд, папярэднічаў куплі. Усе гэтыя пытанні трэба высвятляць і вырашаць да рэгістрацыі права ўласнасці.

Купіць дачу можна з рознымі мэтамі: садоўніцтва ў летні перыяд, месца адпачынку або пастаяннага пражывання. Перад заключэннем дарагой здзелкі лепш за ўсё зняць на нейкі час ўпадабаны дом і на ўласным вопыце ацаніць усе плюсы і мінусы загараднага ўчастка.

Часта перад новым уласнікам дачы паўстае пытанне па камунікацыях: зімовы вадаправода, каналізацыі, падключэнню газу. Праўленне таварыства забяспечвае ўборку снегу, ахову, рамонт дарог, іншыя бытавыя пытанні. перад тым, як купіць дачу ў СНТ, варта ўдакладніць суму ўступнага плацяжу, выдаткі на сяброўства ў кааператыве. У прэстыжных жылых комплексах яны могуць дасягаць некалькі дзясяткаў тысяч.

Як выгадна купіць дачу

Увесну і ўлетку продажу загараднай нерухомасці растуць. Разам з жаданнем людзей адпачыць у месцах, далёкіх ад шумных гарадоў, растуць і цэны на дачы. Гэты працэс пачынаецца ўжо ў сакавіку. Аж да восені можна спакойна і не спяшаючыся вывучаць варыянты з фота і цаной, адсочваць свежыя аб'явы на Авіта, а куплю здзейсніць восенню (з верасня па лістапад). Менавіта ў гэты час купіць дачу можна найбольш выгадна, кошты непазбежна падаюць, прадаўцы больш дагодлівыя і часта гатовыя на зніжкі да 30% ад першапачатковага кошту.

Можна дамовіцца і аб зніжэнні цаны ў самым прэстыжным раёне дачнага пасёлка. Але ахвотней за ўсё робяцца зніжкі на неліквіды. Таму заўсёды трэба старанна аналізаваць і параўноўваць прапановы. Пры абмеркаванні цэны на дачу важна звярнуць увагу на наступныя моманты:

  1. Аддаленасць ад гарадской рысы ўплывае на кошт ўчастка. Купіць дачу ў галіне значна танней, чым у прыгарадзе.
  2. Пры поўнай аплаце кошту можна дамовіцца аб разумным зніжэнні цаны, напрыклад, з 5-10%.
  3. Форма аплаты таксама можа быць выкарыстана для атрымання зніжкі. Пакупніку прасцей дамовіцца аб уступцы, калі ён гатовы аплаціць наяўнымі хоць на наступны дзень. Затрымкі з атрыманнем пазыкі або крэдыту могуць стаць перашкодай на перамовах.
  4. Часта прадаўцы дачы самі накручваюць кошт, каб потым даць зніжку і зацікавіць пакупніка. Гэта можна выкарыстоўваць, назваўшы наяўную на руках суму. Актыўная пазіцыя пакупніка падчас таргоў дасць магчымасць атрымаць максімальную зніжку.
  5. Розныя недапрацоўкі ў добраўпарадкаванні, якія лягуць на плечы пакупніка таксама можна выкарыстоўваць для зніжэння канчатковай кошту дачы. Гэта можа быць замена дзіравай даху, аднаўленне плота, рамонт вадаправода.
  6. Ва ўмовах паўсюднага крызісу купіць дачу можна і ў растэрміноўку.
  7. Выгадную куплю можна зрабіць, пашукаўшы прапановы да тэрміновай продажы. Пры нізкім попыце зніжак ў 30% vpolne дасягальна.

Часам значнае паніжэнне цаны павінна насцярожваць. магчыма, што прадавец замоўчвае пра нейкія праблемы, звязаных з эксплуатацыяй або абслугоўваннем садовага доміка. Недахопы могуць быць звязаныя з юрыдычным афармленнем або бытавымі цяжкасцямі.

Канфліктныя і шумныя суседзі могуць сапсаваць ўсе ўяўленні аб загарадным адпачынку. Акрамя таго, па-ранейшаму выкарыстоўваюцца ашуканскія схемы з нерухомасцю. Набыццё дачы па падробленых дакументах можа прывесці да страты і ўласнасці, і грошай. Здзелка будзе анулявана.

Каб танна купіць дачу і не быць падманутым, трэба выдаткаваць значную колькасць часу. вывучыць рынак, прааналізаваць кошты, ацаніць перспектыву месца размяшчэння ўчастка, пашукаць форум і пачытаць водгукі ўладальнікаў загараднай нерухомасці. Вядома ж, лепш мець машыну, каб глядзець прапанаваныя варыянты на месцы.

СНТ (садоўніцкае некамерцыйнае таварыства) часта дапамагаюць з купляй. Звычайна старшыня ведае пра тыя, хто плануе прадаць ўчастак, але рэальных крокаў пакуль так і не распачаў. Таксама ён можа даць савет, якую дачу купіць і як звязацца з уладальнікам. Часам могуць спрацаваць і дошкі аб'яў на будынку таварыства.

Амаль у кожным таварыстве ёсць каля 10% уладальнікаў, якія думаюць аб продажы (пры гэтым толькі 7% збіраюцца і ўжо падзяліліся планамі са старшынёй або суседзямі).

Як атрымаць дачу бясплатна

Дзяржава можа даць зямельны ўчастак бясплатна ў наступных выпадках:

  • атрыманне ўчастка па дамоўленасці з муніцыпальнымі ўладамі. па заканчэнні 5 гадоў выкарыстання па прызначэнні (для вядзення гаспадаркі) можна аформіць зямлю ва ўласнасць;
  • спецыялісты па прыярытэтных напрамках для рэгіёну. На зямельным участку можна весці падсобную гаспадарку або будаваць дом. Бясплатнае афармленне зямлі магчыма праз 5 гадоў пражывання і ў рэгіёне і выканання работы па спецыяльнасці.
  • шматдзетныя сем'і (з трыма і больш дзецьмі). Адзін з бацькоў можа атрымаць зямельны надзел для будаўніцтва дома.

Распаўсюджаны выпадак бясплатнага атрымання зямлі - гэта дарэнне ці спадчыну.

Першыя крокі

Куплю дачы трэба старанна спланаваць. Выбар падыходнага аб'екта - гэта, мабыць, самы складаны этап. Для палягчэння задачы важна надаць увагу наступным момантах:

  1. Ці будзе пакупнік праводзіць час на дачы зімой. адпаведна, мае значэнне наяўнасць сістэмы ацяплення ў халодны перыяд.
  2. Магчымасць афармлення прапіскі на дачы, калі гэта неабходна. Палягчае такую ​​задачу размяшчэнне зямлі ў межах якога-небудзь населенага пункта.
  3. транспартныя зносіны. Часцей за ўсё сям'я ў прыгарад выязджае на ўласным аўтамабілі. Але наяўнасць дачнага грамадскага транспарту робіць дачны масіў больш прывабным. Таму прымаючы рашэнне, дзе купіць дачу, трэба ўлічыць маршрут паездкі з гарадской кватэры, верагоднасць узнікнення затораў, блізкасць аўтобусных прыпынкаў.
  4. Агульны стан ўчастка. Тут мае значэнне не толькі плошча, але і форма зямельнага надзела. Існуюць патрабаванні БНіП, паводле якіх мінімальная адлегласць ад дома да вуліцы - 5 метраў, а аддаленасць суседняга ўчастка - не менш 3 метраў. Акрамя таго, трэба прадугледзець верагоднасць затаплення ўчастка (напрыклад, пры знаходжанні ў нізіне). Блізкасць прамысловых аб'ектаў таксама ўплывае на кошт дачы, бо мэтай яе куплі з'яўляецца адпачынак на свежым паветры.
  5. пажадана, каб былі праведзены камунікацыі. варыянт, пры якім вада даступная толькі па вечарах, непрыдатны для пастаяннага знаходжання на дачы.
  6. Стан дачнай хаткі. безумоўна, пакупнік будзе старацца прывесці пабудову ў парадак, надаўшы будынку прывабны выгляд. Для звычайнага чалавека недахопы ў канструкцыі могуць быць незаўважныя, таму лепшы варыянт - запрасіць для ацэнкі дачы спецыяліста, магчыма, знаёмага будаўніка.

праваўстанаўліваючых дакументы

Грамадзянскі кодэкс РФ заканадаўча ўсталёўвае парадак куплі-продажу дачных участкаў:

  1. Патрабаванні да афармлення пагаднення бакоў (у. 549-557 ГК РФ).
  2. Пераход правоў уласнасці (у. 218 ГК РФ).
  3. Як праводзіцца разлік паміж бакамі дагавора (п. 5 у. 488 ГК РФ).

Зямельны кодэкс РФ таксама ўстанаўлівае некаторыя правілы.

Да праваўстанаўліваючых дакументах могуць быць аднесены: дагавор куплі-продажу дачы, пасведчанне аб праве на спадчыну, пастанову адміністрацыі аб выдзяленні ўчастка. пацвярджае дакумент: пасведчанне аб дзяржаўнай рэгістрацыі права ўласнасці або выпіска з ЕГРН.

На сайце госуcлуг можна знайсці поўны пералік дакументаў для рэгістрацыі.

Дакументы на зямлю

Прасцей скарыстацца паслугамі рыэлтараў. гэта, безумоўна, спрашчае працэдуру праверкі дакументаў. Аднак купіць дачу без пасрэднікаў цалкам рэальна, трэба проста прытрымлівацца інструкцыі.

Юрыдычная кансультацыя будзе каштаваць танней паслуг кампаніі па продажы нерухомасці і дазволіць скласці пералік дакументаў для кожнага асобнага выпадку.

Перш за ўсё трэба правесці межавання ўчастка. Пасля прыняцця закона ФЗ №93 "Аб унясенні змяненняў у некаторыя заканадаўчыя акты Расійскай Федэрацыі па пытанні афармлення ў спрошчаным парадку правоў грамадзян на асобныя аб'екты нерухомай маёмасці" і ўвядзення «дачнай амністыі» гэтая працэдура стала неабавязковай.

Але межавання дазволіць выправіць недакладнасці ў дакументах аб памеры зямельнага ўчастка. І акрамя таго, дазволіць адстаяць свае правы, калі суседзі будуць парушаць межы.

Для гэтага запрашаюцца спецыялісты з адмысловым абсталяваннем.

Лепшы варыянт ўрэгулявання спрэчак - падпісаць ўзгадненне аб межах участкаў.

Межавання складаецца з 3 этапаў:

  1. межавання.
  2. Дакументальнае афармленне межаў.
  3. рэгістрацыя.

Наступны абавязковы дакумент - пасведчанне аб праве на ўласнасць (ружовага або сіняга колеру). У ім павінна быць указана інфармацыя пра выгляд выкарыстання зямлі і яго прызначэнне. Зямельным кодэксам устаноўлена, што дача можа быць размешчана толькі на землях населеных пунктаў або землях, прызначаных для вядзення сельскай гаспадаркі. астатнія катэгорыі (воднай, ляснога фонду, пад размяшчэнне асаблівых аб'ектаў і некаторыя іншыя) не выкарыстоўваюцца пад дачныя масівы.

Кадастравы пашпарт спатрэбіцца, калі сведчанне састарэла. Рыхтуюць дакумент у дзяржаўным кадастры нерухомасці. Пасля атрымання дакумента становяцца легітымнымі усе аперацыі па дачным участку. У кадастравы пашпарт ўносяцца звесткі:

  • Прозвішча, імя ўладальніка;
  • кадастравы нумар;
  • адрас;
  • выгляд уласнасці;
  • плошчу і кошт ўчастка;
  • выгляд выкарыстання і прызначэнне зямлі.

Дакументы на будынак

На любы будынак на тэрыторыі дачнага ўчастка таксама павінны быць дакументы. Часта сустракаюцца сітуацыі афармлення дакументаў толькі на зямлю. Атрымаць дакументы можна самастойна згодна з дачнай амністыі (падоўжаная да 2018 года). Складанасці могуць паўстаць у сувязі з працягласцю працэдуры. Акрамя таго, можна купіць дачу з такімі пабудовамі, якія не падпадаюць пад спрошчаную схему афармлення.

Якія дакументы таксама спатрэбяцца, каб купіць дачу ад уласніка:

  • кадастравы і тэхнічны пашпарт дома. БТІ выдае дакументы на працягу 1 месяцы пасля заяўкі;
  • выпіска з ЕГРП;
  • дакумент аб адсутнасці даўгоў ў садаводчым таварыстве (квітанцыі аб выплаце за папярэднія перыяды);
  • аформленае з удзелам натарыуса згода ўсіх уладальнікаў на продаж уласнасці. Для разведзеных мужа і жонкі трэба пагадненне аб падзеле маёмасці (калі з моманту разводу не прайшло 3 гадоў);
  • копіі пашпартоў.

Калі здзелка праводзіцца ня ўласнікам дачы, трэба аформіць даверанасць ў натарыуса. Праверыць законнасць гэтага дакумента лёгка праз інтэрнэт у Рэестры даверанасцяў. Да натарыусу звяртаюцца і для падрыхтоўкі дагавора, праверцы дакументаў. Для пакупніка з'яўляюцца дадатковыя гарантыі па надзейнасці здзелкі. Пытанне аплаты такіх паслуг вырашаецца па ўзаемнай дамоўленасці, звычайна на падставе кадастравага кошту аб'екта.

Садовая кніжка - дакумент толькі пацвярджае сяброўства ў СНТ. Яна не лічыцца праваўстанаўліваючых дакументам, таму здзелкі па ёй не заключаюцца.

праверка дакументаў, наяўных у прадаўца, дазволіць пазбегнуць дадатковых выдаткаў на самастойнае іх атрыманне. Што рабіць пакупніку? Альбо прадаставіць час прадаўцу на атрыманне адсутных дакументаў, альбо дамаўляцца аб зніжэнні цаны і самастойна атрымліваць дазвол на будаўніцтва і акт уводу пабудовы ў эксплуатацыю.

пабудовы, збудаваныя пасля рэгістрацыі асноўнага хаткі, афармляюцца ў судовым парадку.

этапы здзелкі

Пакрокавая інструкцыя пры куплі ўчастка:

  1. Праводзіцца асабісты агляд аб'екта, дакументальна афармляюцца недахопы. На гэтым этапе дасягаецца вусная дамоўленасць з прадаўцом.
  2. Падрыхтоўка і праверка пакета дакументаў.
  3. Перад падпісаннем вывучаецца выпіска з ЕГРН на прадмет магчымых наяўных абцяжаранняў.
  4. Пры кошце дачнага ўчастка да 400 000 рублёў, звычайна уносіцца невялікая сума, не больш за 30 000 рублёў у якасці авансу або задатку. Розніца ў паняццях заключаецца ў наступным: аванс павінен быць вернуты пры адмове з любога боку здзелкі. Задатак прадавец пакідае сабе, калі пакупнік адмаўляецца купіць дачу. Калі ж прадавец парушае дамоўленасць, ён абавязаны вярнуць суму пакупніку ў два разы большую.
  5. падпісанне дамовы, складанне акта прыёму-перадачы.
  6. рэгістрацыя здзелкі.
  7. грашовы разлік.
  8. змена ўласніка.

Дагавор куплі-продажу заключаецца ў пісьмовай форме і падпісваецца бакамі-ўдзельнікамі здзелкі (у. 550 ГК РФ). У гэтым дакуменце павінны быць кадастравыя нумары, плошча ўчастка і дома, адсутнасць дамаганняў з боку трэціх асоб.

Абавязковая структура дагавора ўключае раздзелы:

  1. ўступная частка. Пазначаецца прадмет дагавора, дзе і калі заключаецца здзелка, агульныя звесткі аб баках здзелкі.
  2. асноўная частка.
  3. заключная частка. Інфармацыя аб кожным боку здзелкі з подпісамі.

Уся інфармацыя аб умовах здзелкі прапісваецца ў асноўнай часткі дагавора:

  • правы, а таксама абавязкі прадаўца і пакупніка;
  • тэрмін выканання дамоўленасці;
  • сума пакупкі дачы і парадак разліку;
  • ўмовы для скасавання;
  • гарантыйнае забеспячэнне і іншыя ўмовы.

акрамя дамовы, афармляецца акт прыёму-перадачы. У гэтым дакуменце прапісваюцца асноўныя характарыстыкі аб'екта, як будзе праводзіцца, дадатковыя дакументы для новага ўласніка, фіксуецца факт адсутнасці прэтэнзій па агульнаму стану ўчастка і дома. Дагавор і акт падпісваюцца ў трох экземплярах: прадаўцу, пакупніку і адзін бланк - для Росреестра.

Ўступленне ў валоданьне ўчастка можа ажыццяўляцца пры падпісанні дагавора або пасля дзяржаўнай рэгістрацыі. Ад гэтага будзе залежаць рызыка адной з бакоў у выпадку псуты або знішчэння маёмасці.

парадак аплаты

Наступны крок - аплата. Для гэтага могуць прымяняцца розныя спосабы:

  • наяўнымі;
  • безнал на банкаўскую карту;
  • пераклад паміж рахункамі;
  • купіць дачу можна з выкарыстаннем вочкі ў банку. Гэта найменш рызыкоўны для пакупніка варыянт. Ва ўмовах дагавора трэба паказаць, што прадавец атрымлівае грошы толькі пасля рэгістрацыі права ўласнасці новым уладальнікам.

Звычайна бакі дамаўляюцца аб тым, якую суму пазначыць у дамове. Ад гэтага залежыць падатак з прадаўца.

Калі сума за дачу ў поўным аб'ёме паступіла прадаўцу, наступны крок - зварот у ФСГР кадастру і картаграфіі, гэта ўстанова рэгіструе дамову. Спецыяліст дзяржаўнай установы праводзіць праверку. Калі заўваг няма, пакупніку выдаецца зарэгістраваны дагавор і пасведчанне аб праве ўласнасці.

Рэгіянальны адрас кіравання Росреестра лёгка знайсці ў інтэрнэце.

асаблівыя выпадкі

Ці ёсць магчымасць купіць дачу з дапамогай мацярынскага капіталу? Вопытны юрыст дапаможа аформіць дачны ўчастак у якасці жылога аб'екта. з 2018 год для выкарыстання мацярынскага капіталу будынак павінна мець падмурак, ўмовы для пражывання круглы год і размяшчэнне ў межах горада.

Часта ўзнікаюць некаторыя юрыдычныя пытанні, напрыклад, якія тычацца дакументальнага афармлення дачы:

  1. адсутнасць дакументаў, так званы самострой. Гэта ўскладняе пошук пакупнікоў. Рэкамендуецца ўсё ж аформіць права ўласнасці, а затым прадаваць. як варыянт - прайсці спрошчаную працэдуру па законе аб «дачнай амністыі».
  2. Выстаўленне на продаж аб'екта незавершанага будаўніцтва, які можа быць прызнаны незаконным. Новага ўладальніка ў судовым парадку могуць абавязаць знесці такія пабудовы.
  3. непрыватызаваную ўласнасць. Гэты факт азначае, што ўласнікам дачы лічыцца СНТ або ДНТ. Новы ўладальнік не зможа атрымаць права ўласнасці. ён, безумоўна, можа купіць дачу нядорага і будзе карыстацца дачай як удзельнік супольнасці. Але пасля выхаду з кааператыва страціць правы на нерухомасць.
  1. наяўнасць даўгоў. Неаплачаныя рахункі будуць выстаўлены пакупніку дачы. Гэтага можна пазбегнуць, уключыўшы ў дамову пункт аб абавязковай аплаце даўгоў прадаўцом. Такім чынам, ствараецца гарантыя і права не аплачваць старыя рахункі.

Купля ў растэрміноўку - адзін з варыянтаў купіць дачу. Кошт аплачваецца часткамі. Выкарыстоўваецца традыцыйная схема, але ў пагадненне ўключаецца: агульная цана аб'екта, памер штомесячнай платы, варыянт разліку, на які тэрмін даецца растэрміноўка, парадак выкарыстання ўчастка да моманту поўнага пагашэння кошту.

Юрыдычнае афармленне дачы праводзіцца шляхам рэгістрацыі дагавора і складання акту з указаннем правоў новага ўладальніка. Калі сума занесеная цалкам, складаецца дакумент, які адмяняе ўсе абмежаванні.

Выкананне графіка засцеражэ ад ашуканскіх схем, калі прадавец перастае выходзіць на сувязь або рэзка павышае абумоўленую раней цану. З гэтай жа мэтай трэба дакументаваць ўсе разлікі.

Яшчэ адзін варыянт купіць дачу - аформіць у іпатэку. працэдура стандартная. Аднак не ўсе банкі прадастаўляюць іпатэчны крэдыт пад такія мэты. Занадта высокі рызыка незвароту атрыманай сумы. З гэтым звязаныя павышаныя стаўкі па параўнанні з іпатэкай на жыллё.

Рызыкі і страхаванне

Большасць рызык кладзецца на плечы пакупніка. Трэба выяўляць і спыняць спробы падману з боку прадаўца. напрыклад, адсутнасць арыгіналаў папер на дачны ўчастак павінна насцярожваць. Бо ўдзел у сумнеўнай угодзе можа прывесці да страты не толькі грошай, але і набытай дачы.

Прадавец дачы можа прад'явіць пакупніку:

  1. дакумент, выдадзены пасля 1998 года або выпіску з ЕГРН. У пакупніка ёсць права звярнуцца па новай выпіскай ў МФЦ. Бо ўчастак з моманту атрымання дакумента мог быць прададзены, закладзены, арыштаваны.
  2. Пасведчанне аб праве ўласнасці, выдадзенае да 1998 года пры адсутнасці выпіскі з ЕГРН. Пакупнік моцна рызыкуе ў гэтай сітуацыі. Толькі пасля пацверджання раней ўзнік права ўласнасці і ўнясення аб'екта ў рэестр можна весці далейшыя перамовы.
  3. судовае рашэнне, пасведчанне аб праве на спадчыну, пагадненне аб падзеле маёмасці. У любым выпадку звесткі павінны быць унесены ў рэестр.

Заключэнне дагавора са страхавой кампаніяй - неабавязковая працэдура. Страхоўка заклікана пакрыць шкоду ад затаплення, узгарання, выбухаў бытавога газу, крадзяжу і іншых рызык. Маёмаснае страхаванне прадугледжвае невялікі ўнёсак (0,4% ад агульнага кошту дачы для пабудоў з цэглы і парадку 0,6% для драўляных будынкаў).

Каб выбраць найбольш прыдатны варыянт, трэба атрымаць інфармацыю пра розныя страхавых кампаніях, параўнаць ўмовы па узносаў і выплатах, параіцца са спецыялістамі.

паказаць каментары

пакінуць каментар

Ваш электронны адрас не будзе апублікаваны. Абавязковыя палі пазначаныя * *